Philippe Salvi, Fondsmanager von Bonhôte-Immobilier SICAV: «Die von uns renovierten Immobilien werden als Vorbild gezeigt»
02/11/2023
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Bonhôte-Immobilier SICAV setzt sein stetiges Wachstum fort und verfügt derzeit über ein Gesamtvermögen von 1,3 Milliarden. Seit der Gründung vor 17 Jahren hat es sich mehr als vervierfacht. Die Entwicklung ist hauptsächlich auf die Deutschschweiz, Wohnimmobilien, Nachhaltigkeit und, wie seit der Gründung des Fonds, stabile Dividenden ausgerichtet.
Vor einigen Tagen organisierte der Fonds Bonhôte-Immobilier SICAV für seine Anleger, Partner und Analysten einen kleinen Rundgang durch Neuenburg, um seine neuesten Ankäufe in der Region und einige Glanzstücke seines Immobilienbestands vorzustellen. Dieser besteht hauptsächlich aus Wohnimmobilien, aber auch aus gewerblichen und halbindustriellen Immobilien, was origineller und nicht weniger interessant für die Anleger ist. Im Innoparc von Hauterive konnten einige der Mieter getroffen werden: das CSEM, eines der besten Zentren für technologische Innovation in der Schweiz, Süss MicroOptics, das LED-Elemente für Markenautos herstellt oder Meyer Burger, das im Bereich Solaranlagen tätig ist. Diese Unternehmen benötigen hochwertige Räumlichkeiten, um ihre neuen Technologien, die letztendlich der gesamten Wirtschaft des Landes zugutekommen werden, zu entwickeln. Philippe Salvi, Fondsmanager von Bonhôte-Immobilier SICAV, erläutert die Strategie des Fonds.
Philippe Salvi, der Name Bonhôte-Immobilier SICAV suggeriert einen Fonds, der lediglich auf Neuenburg fokussiert ist?
Wir haben unseren Sitz in Neuenburg, was für uns wichtig ist. Jedoch sind wir ein Immobilienfonds, der im ganzen Land investiert, wobei 40 % unseres Bestands im Kanton Waadt und 27 % im Kanton Genf liegen. Unsere Aktionäre, sowohl private als auch institutionelle, kommen ebenfalls aus der ganzen Schweiz.
Dennoch befindet sich 23 % Ihres Immobilienportfolios in Neuenburg.
Das ist ein Zusammenspiel der Umstände. Im letzten Jahr kauften wir Immobilien im Wert von über 100 Mio. Franken, davon 75 Mio. in Neuenburg, was uns ermöglichte, einige bedeutende Gebäude im Stadtzentrum zu erwerben. Es war eine gute Gelegenheit, die wir zu nutzen wussten. Wichtig waren für uns die Qualität der Gebäude, ihre gute Lage und natürlich die Rendite.
Viele institutionelle Investoren weigern sich jedoch, in den Neuenburger Immobilienbestand zu investieren, da dieser angeblich in einem katastrophalen Zustande sei.
Dem kann ich nicht zustimmen. Es gibt gute Immobilienmöglichkeiten in Neuenburg, aber um diese zu nutzen, muss man den Markt gut kennen. Ich möchte hinzufügen, dass die Leerstandsquote in der Region Littoral bei 0,99 % liegt, im Vergleich zu 1,31 % schweizweit.
Ihr Fonds bevorzugt Wohnimmobilien, aber Sie besitzen auch einige gewerbliche und halbindustrielle Immobilien. Ist das auch für Investoren interessant?
In der Tat investieren wir hauptsächlich in Wohnimmobilien, wo wir auch unsere grössten Erfolge erzielt haben. Es stimmt jedoch, dass wir auch Gewerbeimmobilien in der Westschweiz und halbindustrielle Immobilien in Neuenburg besitzen. Auch dies waren interessante Gelegenheiten. Letztendlich kommt dies unseren Aktionären zugute.
Ihre halbindustriellen Immobilien sind jedoch etwas Besonderes. Hier finden wir vor allem Spitzenunternehmen.
In der Tat finden wir in Innoparc Unternehmen wie die EPFL, CSEM, SUESS, Meyer Burger, Microcity oder Oscilloquartz. Insgesamt beherbergen wir etwa 15 KMUs, die den Reichtum der Schweizer Industriestruktur ausmachende Spitzentechnologien entwickeln. Es war uns wichtig, ihnen in Neuenburg Gebäude, die ihren Bedürfnissen entsprechen, anbieten zu können. Wir sehen es ein wenig als unsere soziale Verantwortung an, sie hier bei uns vor Ort aufzunehmen, um zur Entwicklung und Innovation im Kanton beizutragen. Dabei wird die Performance für unsere Aktionäre nicht beeinträchtigt, was natürlich unsere Priorität bleibt.
Da Sie es angesprochen haben, wie sieht diese Leistung aus?
Im Durchschnitt der letzten Jahre haben wir eine Nettoausschüttungsrendite von 2,5 % geboten. Da wir direkte Eigentümer sind, ist unser Fonds für die Aktionäre vollständig steuerfrei, sowohl auf der Ebene des Vermögens als auch der Dividende. Die Steuern werden vorab von der SICAV abgeführt. Für natürliche Personen ist es daher steuerlich wesentlich vorteilhafter als ein direkter Immobilieneigentümer zu sein.
Sie haben die soziale Verantwortung erwähnt, ist ESG für Sie wichtig?
Wir achten sehr auf unsere soziale Verantwortung, ebenso wie auf unsere ökologische, für die wir eine proaktive Strategie verfolgen, um das beste Gleichgewicht zwischen nachhaltigen Investitionen und der von unseren Aktionären erwarteten Rentabilität zu finden. Bis 2028 haben wir uns hohe Ziele für die Reduzierung des Wasser- und Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen gesetzt.
Was tun Sie heute konkret, abgesehen von diesen Absichtserklärungen?
Schauen Sie sich die vielen durchgeführten Massnahmen an, um unseren Bestand zu renovieren und nachhaltiger zu gestalten. Wie die beiden benachbarten Immobilien, die wir in Vevey besitzen, in der Rue de Lausanne und der Avenue de la Gare. Sie wurden vollständig renoviert, wobei die alte Architektur beibehalten und gleichzeitig die neuen Anforderungen an die Nachhaltigkeit erfüllt wurden. Ein echter Erfolg, den die Stadtverwaltung von Vevey übrigens oft als Vorbild anführt. Ich bin ausserdem sehr stolz auf die Tatsache, dass das wirtschaftliche Alter unseres Immobilienbestandes, das von einem unabhängigen Expertenkollegium bewertet wurde, in den letzten zehn Jahren bei etwa 33 Jahren geblieben ist. Dies zeigt, die kontinuierliche Investition, um unseren Bestand attraktiv zu halten. Das ist nicht nur für unsere Investoren wichtig, sondern auch für unsere Mieter. Ein weiterer Ausdruck unserer sozialen Verantwortung.
Was ist Ihre Beziehung zur Banque Bonhôte?
Um den Bedürfnissen ihrer Privatkunden gerecht zu werden, bietet die Banque Bonhôte seit langem Investitionen in indirekte Immobilien an. Die Banque Bonhôte ist jedoch eine Privatbank und kein Immobilienentwickler. Aus diesem Grund gründete sie vor 17 Jahren Bonhôte-Immobilier. Letztere hatte die Gelegenheit, einen Immobilienpark zu erwerben, welcher der Pensionskasse von Philip Morris gehörte. Aufgrund seines Erfolgs wurde der Fonds recht schnell an der Börse kotiert. Die SICAV ist von der Bank unabhängig. Sie ist Eigentümerin ihrer Immobilien, hat eine eigene Geschäftsleitung und einen eigenen Verwaltungsrat.
Wie gross ist der Fonds derzeit?
Wir verwalten derzeit ein Portfolio von etwa 100 Immobilien mit einem Gesamtvermögen von 1,3 Mrd. Franken, einem Nettovermögen von etwa 910 Mio. Franken und einer Marktkapitalisierung, die um die 1 Mrd. schwankt. Damit liegt unser Agio bei etwa 12 % und befindet sich im Durchschnitt der in der Schweiz börsenkotierten Immobilienfonds.
Seit zwei Jahren sind Sie eine SICAV. Warum wurde der Rechtsstatus geändert?
Es gab mehrere technische Gründe, wie z. B. das Eigentum an den Immobilien, die nun direkt von der SICAV und nicht mehr von der Fondsleitung gehalten werden. Ausserdem konnten wir so unseren Sitz in Neuenburg einrichten. Der Hauptgrund ist jedoch unser Wunsch nach Transparenz gegenüber unseren Anlegern. Bei einer SICAV haben wir einen Verwaltungsrat und eine Generalversammlung, was die Möglichkeiten der Kommunikation mit den Anlegern erhöht.
Was ist für die Zukunft zu erwarten?
Derzeit sind wir bestrebt, in der Deutschschweiz im Bereich Wohnimmobilien zu expandieren, wobei wir uns natürlich weiterhin um die Westschweiz kümmern werden. Einige Partnerschaften für den Erwerb von Immobilien in der Deutschschweiz wurden geschlossen. Dies wird es uns ermöglichen, unser geografisches Engagement zu diversifizieren. Unser Ziel ist nicht die Grösse, sondern die Qualität des Portfolios mit einer vorsichtigen und gut durchdachten Kaufpolitik.