Der Preisanstieg fällt wahrscheinlich langsamer aus

Immobilienmonitoring IV, März 2022

Laut UBS werden die Preise im Vergleich zu 2021 nur noch halb so schnell steigen. Bei Eigentumswohnungen wird der Preisanstieg bei 2 % liegen. Während die Nachfrage nach Mietobjekten hoch bleiben wird, stehen Gewerbeflächen weiterhin unter Druck. Ein kurzer Blick auf die Details.

In einer kürzlich veröffentlichten Studie zum Schweizer Immobilienmarkt haben die Ökonomen von UBS unter der Leitung von Katharina Hofer ihre Kristallkugel hervorgeholt und ihre Prognosen für 2022 veröffentlicht. Nach einem deutlichen und nicht unbedingt erwarteten Anstieg der Preise in bestimmten Immobiliensegmenten in den letzten zwei Jahren – Mietobjekte sind rund 10 % teurer als vor der Pandemie – stellt sich die Frage, wie sich der Markt in den kommenden Monaten verhalten wird. Um es kurz zu machen: Der Preisanstieg wird sich im Vergleich zu 2021 um die Hälfte verlangsamen, das Wohnsegment wird weiterhin florieren, Gewerbeflächen werden unter Druck stehen und die zunehmende Digitalisierung wird die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin bremsen. Schauen wir uns die Segmente etwas genauer an.

Mietpreisdruck bei Mietobjekten 
 

Den Wirtschaftsexperten von UBS zufolge sind die Preise für Mietimmobilien im Jahr 2021 um etwa 5 % gestiegen und liegen inzwischen bei 10 % über dem Niveau vor der Pandemie. Der anhaltende Mangel an Anlagemöglichkeiten für institutionelle Anleger hat die Nachfrage und damit den Preisanstieg insbesondere in den Stadtzentren befeuert.
 

Ausserdem ging 2021 die Leerstandsquote in der Schweiz zum ersten Mal seit zwölf Jahren zurück. Infolgedessen haben sich für Vermieter die Aussichten auf Vermietung verbessert. Das hat jedoch landesweit den Rückgang der Mietpreise nicht gestoppt, stellt Katharina Hofer fest. Zudem erwartet sie für 2022 einen allgemeinen Rückgang von rund 1 %.

Büroflächen weiterhin gefragt 
 

Trotz eines realen Rückgangs der Nachfrage hat die Pandemie im Jahr 2021 weder die Verkaufszahlen noch den Markt für die Vermietung von Büroflächen beeinträchtigt. Laut den Ökonomen von UBS blieben sowohl die geforderten als auch die tatsächlichen Mieten im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Noch erstaunlicher ist, dass sich 2021 die allgemeine Bereitschaft für Investitionen in Büroimmobilien leicht erholt hat. An den begehrtesten Standorten wurden die Flächen sogar deutlich teurer.
 

Die Lage in diesem Sektor ist jedoch fragil: «Die Stabilität des Büromarktes darf nicht über das grosse Angebot an Flächen hinwegtäuschen. In den Ballungsgebieten Zürich und Lugano suchen bis zu 20 % der vorhandenen Flächen einen Mieter und in der Region Genf liegt die Angebotsquote noch über 10 % des Bestands.»
 

Bauprojekte im Bürosektor auf Talfahrt 
 

Angesichts dieses Überschusses geht die Bauaktivität im Bürosektor logischerweise zurück. UBS zufolge ist sie auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren gefallen und liegt bei ungefähr 40 % unter dem Durchschnitt dieses Zeitraums.
 

Und was bringt die Zukunft? Die grösste Veränderung ist natürlich das Homeoffice, das allgemein Einzug gehalten hat und anscheinend von Dauer sein wird. «Damit ändern sich auch die Rahmenbedingungen für die Arbeit im Büro und machen eine zeitgemässe Einrichtung bei der Wahl der Räumlichkeiten zu einem entscheidenden Kriterium», so Katharina Hofer.
 

Mittelfristig rechnet sie weiterhin mit einer hohen Nachfrage an erstklassigen, gut angebundenen Standorten. Für hochwertige, individuell eingerichtete Büros könnten sogar höhere Mieten verlangt werden. Flächen in weniger guten Lagen hingegen werden sich schwieriger vermieten lassen, gute Konjunktur hin oder her.

Hoffnung für Einzelhandelsflächen
 

Auch wenn sich der Einzelhandel im Jahr 2021 etwas erholt hat, setzt sich der allgemeine Abwärtstrend wegen des starken Wachstums des Onlinehandels fort. Was nichts Gutes für Verkaufsflächen verheisst.
 

Dennoch stellen die Ökonomen von UBS fest, dass die Marktlage besser ist, als die Theorie annehmen lässt. «Die Mietpreise blieben 2021 auf nationaler Ebene stabil. In den grossen Zentren gab es weder einen systematischen Rückgang der Mietpreise noch eine Zunahme der leerstehenden Flächen.»
 

Sie räumen jedoch ein, dass die Entwicklung des Marktes ausserhalb der grossen Städte schwierig war: «Wie die bereits verfügbaren Daten zeigen, ist die Leerstandsquote in den Kantonen Waadt (ohne Lausanne) und Neuchâtel deutlich gestiegen. Doch gibt es einen kleinen Lichtblick am wolkenverhangenen Himmel, denn der Boom der Luxusimmobilien stützt die erstklassigen Objekte.»
 

Und um mit einem optimistischen Gedanken zu schliessen: Die Ökonomen von UBS sind der Meinung, dass man den Trend umkehren kann, indem neue Ansätze für Gewerbeimmobilien umgesetzt werden. Der vielversprechendste ist das «Omnichannel»-Konzept. Zwar führt in diesem Fall die Einbindung digitaler und physischer Kanäle sicherlich zu einem Rückgang des Umsatzes von Einzelhandelsflächen, «jedoch werden diese immer wichtiger für die Markenförderung und dienen auch der Kundenberatung, als Schaufenster und für den Kundendienst.» Ladenflächen in stark frequentierten Gegenden bleiben daher dank des Omnichannel-Konzepts sehr gefragt. Und das dürfte Investoren wie Vermieter ansprechen. Darüber hinaus werden bei diesem Ansatz gut gelegene Lagerhäuser für Abholstationen oder eine schnelle Lieferung an Endkunden notwendig. Mit anderen Worten – es entstehen neue Investitionsmöglichkeiten für institutionelle Anleger.
 

Olivier Toublan für Immoday