Erholung für Immobilienfonds
12/12/2023
4 min
Die Agios von Immobilienfonds schwanken weiterhin. Diesmal jedoch macht sich ein Aufwärtstrend bemerkbar. Das ist eine gute Nachricht nach Wochen, in denen die Anleger wenig Begeisterung zeigten. Und es bestätigt, dass Immobilienfonds bei diesen Preisen wieder eine attraktive Anlagemöglichkeit sind.
Die Situation für Immobilienfonds ist weiterhin unsicher, da sich die Anleger äusserst zögerlich verhalten. Dies lässt sich an den starken Schwankungen der Agios von einem Monat zum anderen ablesen. In den letzten Wochen – das ist eine gute Nachricht – hat sich der Trend wieder deutlich nach oben bewegt. Kurzum, wie die Experten des Immo Desk der WKB zusammenfassen: Das Auf und Ab geht weiter! «Denn nachdem der SXI Real Estate Fonds Broad TR Index (SWIIT) im Oktober seine schlechteste Monatsperformance des Jahres 2023 verzeichnete, gelang ihm im November nicht weniger als seine beste Monatsperformance des Jahres und er schnellte ab Ende des Vormonats um 4,26 % in die Höhe.»
Dadurch konnte der Sektor seit Jahresbeginn erneut nur eine Performance von nahezu Null erzielen (-0,23 %).
Ein Agio, das sich in einem Monat fast verdoppelt hat
Ein deutliches Zeichen für diese Erholung ist, dass sich das durchschnittliche Agio börsenkotierter Fonds innerhalb eines Monats fast verdoppelt hat und von 5,9 % Ende Oktober auf 10,4 % Ende November gestiegen ist. Zwar liegt es damit immer noch unter den 13,8 % von Ende 2022, aber es ist nicht unmöglich, dass das Jahr 2023 mit einer positiven Überraschung endet. Zumal aus historischer Sicht, verglichen mit den aktuellen Zinssätzen, das durchschnittliche Agio für börsenkotierte Fonds immer noch extrem niedrig ist. Nach der statistischen Analyse der Experten von Credit Suisse dürfte es nämlich über 20 % betragen.
In dieser wieder optimistischen Stimmung dominieren jedoch immer noch die gleichen Player die Spitze der Anlegerpräferenzen: Immofonds, La Foncière, FIR und Solvalor 61.
Viele Fonds profitieren vom wiedererwachten Interesse der Anleger
Aber auch eine Handvoll anderer Fonds profitiert von dem erneut gestiegenen Interesse. Es gibt derzeit ein Dutzend Fonds, deren Agio die 20 %-Marke berührt oder sogar überschreitet. Im Vergleich dazu waren es im Vormonat nur vier Fonds.
Sogar die Agios von Gewerbeimmobilienfonds verzeichnen eine erneute Steigerung. Ende Oktober hatten sie die Marke von -10 % erreicht, heute liegen sie bei etwa -5 %. Dies ist ein Zeichen dafür, dass zumindest ein Teil der Anleger der Ansicht ist, dass bei den derzeitigen Preisen und unter den sich stabilisierenden wirtschaftlichen Bedingungen bei rückläufiger Inflation Investmentfonds, auch für Gewerbeimmobilien, wieder gute Erwerbsmöglichkeiten bieten.
Aber Vorsicht: Die Auswahl seitens der Investoren ist streng. Mehrere Fonds haben es noch schwer, zu überzeugen, wie der Suisse Romande Property Fonds und der Helvetica Swiss Commercial. Deren Disagios betragen immer noch über -30 %.
Spread gegenüber Bundesanleihen steigt wieder an
Ein Grund für die erneute Attraktivität börsenkotierter Fonds für Anleger ist, dass sich der Spread gegenüber Bundesanleihen wieder steigert. Bei einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von 2,8 % für Fonds stieg er Anfang Dezember auf über 200 Basispunkte.
Ansonsten bleiben die wichtigen Daten des Sektors mit einer TER von 0,86 % stabil. Ein Durchschnitt, der jedoch grosse Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds nicht ausschliesst, da Helvetica Swiss Commercial eine TER von 1,52 % und SF Commercial Properties eine TER von 1,47 % aufweist. Das ist fast 2,5 Mal mehr als ein Fonds wie La Foncière mit einer TER von 0,62 %.
Immobilienunternehmen nehmen wieder Fahrt auf
Nach dem gleichen Muster, aber etwas weniger stark als börsenkotierte Fonds, erholten sich auch Immobiliengesellschaften mit einem durchschnittlichen Abschlag von -0,6 % Ende November. Vor einem Monat lag der Wert noch bei -2,5 % und Ende Oktober bei -3,7 %.
Von den rund 15 von Credit Suisse Asset Management beobachteten Playern haben nun fünf eine Prämie zu bieten, darunter Intershop, das mit einer Prämie von fast 29 % weiterhin an der Spitze liegt.
Unternehmen wie Zueblin oder Hiag Immobilien weisen nach wie vor Abschläge von über -30 % auf.
Im Gegensatz dazu weist der Riese Swiss Prime Site nun eine Prämie von 3,1 % auf, während sein Abschlag Ende Oktober -0,5 % betragen hatte.
Nicht-börsenkotierte Fonds haben sich noch nicht erholt
Während die börsenkotierten Fonds im November 2023 ein bedeutendes Wachstum vorweisen können, gilt dies nicht für die nicht-börsenkotierten Fonds. Wie die Experten der WKB feststellen, verzeichnen sie nämlich ihre sechste negative Performance in Folge. «Mit einem Rückgang von 0,56 % im November erreicht die Performance seit Jahresbeginn Ende November -3,37 %». Als Folge dieser negativen Performance stieg das durchschnittliche Disagio der Gesamtheit aller nicht-börsenkotierten Fonds auf -7,20 %.
Laut WKB wurde dieser Rückgang des durchschnittlichen Agios im Übrigen durch den Austritt des ZIF Immobilien Indirekt Schweiz aus der Gruppe der nicht-börsenkotierten Fonds nach seinem Börsengang am 7. November zusätzlich verstärkt.
Bei den nicht-börsenkotierten Fonds verzeichneten der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+6,25 %) und der Comunus SICAV - Swiss (+2,96 %) einen Anstieg der Einzelperformance. Zu den Verlierern des Monats gehörten CS 1a Immo PK, für den 2023 ein sehr schlechtes Jahr war, SPSS IF Commercial und Von Graffenried Immobilien SICAV mit Rückgängen von -2,45 %, -2,44 % bzw. -2,15%.
Der aktuelle Stand der Kapitaleinführungen und -erhöhungen
Was die Markteinführungen und Kapitalerhöhungen betrifft, wird das Jahr 2023 ziemlich enttäuschend enden. Bisher wurden Ende November insgesamt 746 Mio. Franken an Kapital aufgenommen, was einem Rückgang von mehr als 55 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Dezember wird hingegen etwas aktiver sein, mit Kapitalerhöhungen oder Markteinführungen, die sich auf etwa 200 Mio. Franken belaufen dürften.
Darunter Comunus SICAV - Swiss (30 Mio. Franken), StoneEdge SICAV - StoneEdge I (43 Mio. Franken) und Realstone Industrial Fonds (10 Mio. Franken), die ihre Kapitalerhöhungen im Dezember abschliessen werden.
Anfang Dezember werden wir auch das Ergebnis der Lancierung von Sustainable Real Estate Investment SICAV–Sustainable Real Estate Wood erhalten, die 100 Mio. Franken aufnehmen wollte. Gleichzeitig, so die Experten der WKB weiter, hat Avobis Real Estate Fonds SICAV–Avobis Swiss Residential Fonds das Ende der Zeichnungsfrist auf den 22. März 2024 und die Einzahlung auf den 2. April 2024 verschoben.
Handelsvolumen bei börsenkotierten Fonds stark gestiegen
Parallel zum Anstieg der börsenkotierten Fonds in den letzten Wochen war auch eine gesteigerte Aktivität der Anleger zu verzeichnen. Das Handelsvolumen betrug etwas mehr als 500 Mio. Franken, was einem Anstieg von 10 % gegenüber dem Oktober entspricht. Wenig überraschend ist der UBS Swiss Sima Fonds mit einem durchschnittlichen monatlichen Handelsvolumen von rund 75 Mio. Franken der mit Abstand am meisten gehandelte Fonds an der Schweizer Börse. Das entspricht dem Volumen der zwanzig am wenigsten gehandelten börsenkotierten Fonds!
Bei den nicht-börsenkotierten Fonds war es dagegen ruhiger. Im November war die Aktivität auf PropertyMatch, dem Marktplatz, der sich zum Ziel gesetzt hat, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu unterstützen, mit 15 vermittelten Transaktionen rückläufig. Das Volumen von fast 2,5 Mio. Franken entspricht jedoch ziemlich genau dem monatlichen Durchschnitt von 2,7 Mio. Franken im Jahr 2023. In den letzten 12 Monaten, so PropertyMatch, wurden insgesamt 205 Transaktionen mit einem Gesamtwert von über 32 Mio. unterstützt.