Terence Kast, COO von Procimmo: «Kapitalerhöhungen sind immer noch möglich, sind aber schwieriger als früher»

Bei Procimmo tut sich etwas. Die Unternehmensleitung versucht, sich für die Herausforderungen eines schwieriger gewordenen Immobilienmarkts zu wappnen, indem sie insbesondere Umstrukturierungen bei Produkten vornimmt und die Verwaltung der Immobilienportfolios optimiert. Wir haben hierzu ein Gespräch mit Terence Kast, COO von Procimmo, geführt. 

Terence Kast, erzählen Sie uns etwas über sich?

Ich habe einen etwas ungewöhnlichen Hintergrund, da ich ursprünglich Rechtsanwalt bin und mein Patent 2012 in Genf erwarb. Danach stiess ich zur FINMA, wo ich in der Asset-Management-Abteilung tätig war, die eine aussergewöhnlich hohe Menge an Bewilligungsanträgen von Fondsverwaltern zu bewältigen hatte. Das KAG war revidiert worden und viele Fondsverwalter benötigten eine KAG-Lizenz. Ich hatte auch die Gelegenheit, an den Genehmigungen von Investmentfonds zu arbeiten, wodurch ich Einblick in die verschiedenen Produkte und ihre Strategien erhalten habe.

Wie ist es, für die FINMA zu arbeiten?

Es ist eine grosse Institution mit vielen Hierarchiestufen, in der es schwierig ist, Initiative zu ergreifen und Verantwortung zu übernehmen. Es ist aber eine gute Schule, um sich seine Sporen im Asset Management abzuverdienen. Man lernt viel, weil man es mit verschiedenen Dossiers zu tun hat. Aber ziemlich rasch merkte ich, dass dies meinen persönlichen Ambitionen nicht genügte. Daher nahm ich 2014 ein Angebot von Procimmo an, wo ich als Jurist und Compliance Officer für die Deutschschweiz begann. Ich wirkte am Aufbau der Geschäftsstelle in Zürich und an der Lancierung des Procimmo Swiss Commercial Fund II mit. 2016 wurde ich Head Legal & Compliance des Unternehmens und 2017 wurde ich zum Mitglied der Geschäftsleitung ernannt.

Was ist Procimmo?

Procimmo ist ein von der FINMA zugelassener Fondsverwalter. Wir betreuen derzeit sechs Immobilienanlagefonds mit einem verwalteten Vermögen von etwas mehr als 4 Milliarden Franken, von denen drei Viertel in Geschäfts-, Industrie-, Gewerbe- und Logistikliegenschaften investiert sind. Wir haben vier an der Zürcher Börse kotierte Immobilienfonds und zwei Fonds, die institutionellen Anlegern vorbehalten sind. Wir verwalten auch ein Teilvermögen einer Anlagestiftung, über die wir nur wenig kommunizieren. Es handelt sich um eine Ausdehnung des Streetbox-Konzepts, das sich in der Schweiz bewährt hat, auf Deutschland.

Heute sind Sie COO von Procimmo, was bedeutet das konkret?

Diese Stelle wurde vor über einem Jahr geschaffen – aus Governance-Gründen parallel zur Stelle des CIO. Ich bin für die Leitung der operativen Teams zuständig. Konkret bin ich für die laufenden operativen Geschäfte des Unternehmens verantwortlich und pflege eine enge Beziehung zum CEO, um unseren Teams kohärente Botschaften zu vermitteln. Gleichzeitig habe ich seit dem Weggang unseres CIO ad interim die Verantwortung für die Abteilung Fund Management übernommen.

Im Mai wurde der Procimmo Swiss Commercial Fund II zu einem Teilvermögen der SICAV Procimmo Real Estate. Weshalb diese Vereinigung?

Wir haben beschlossen, sie zusammenzulegen, um Synergien nutzen und die Verwaltung optimieren zu können. Die Vereinigung der beiden Teilvermögen tritt Ende Oktober 2023 in Kraft. Mit einem verwalteten Vermögen von über 2 Milliarden Franken entsteht dadurch einer der grössten Fonds am Markt. Wir wollten uns so für schwierigere Zeiten am Immobilienmarkt wappnen, Zeiten, in denen Grösse zu einem entscheidenden Faktor wird. Im Übrigen wurde diese Zusammenlegung auch von unseren Investoren gewünscht.

Es ist also kein Eingeständnis eines Misserfolgs?

Ganz im Gegenteil, es belegt, dass wir agil sind und Herausforderungen vorwegnehmen können. Beide Fonds verfügten über einen guten Performanceausweis und ein sorgfältig ausgewähltes, qualitativ hochwertiges Portfolio mit Potenzial und einer Rendite, die immer noch über dem aktuellen Marktdurchschnitt liegt.

Waren die Aktionäre nicht gegen diese Vereinigung?

Nein, niemand war dagegen. Einige Grossanleger waren bereits in beiden Vehikeln gleichzeitig investiert. Zudem haben wir im Vorfeld der Zusammenlegung viel kommuniziert, um die Gründe für diese Operation, nämlich die Synergien, die Effizienzgewinne und die Diversifizierung des Portfolios, zu erklären. Angesichts eines schwieriger gewordenen Immobilienmarkts sind dies alles Aspekte, die für die Investoren wichtig sind.

Vor dieser Zusammenlegung haben Sie auch die Fondsleitung der SICAV Procimmo Real Estate auswechselt. Weshalb?

Die Gründe dafür kennt nur der Verwaltungsrat der SICAV, der diese Entscheidung nach reiflicher Überlegung und unter Berücksichtigung aller aktuellen Gegebenheiten getroffen hat. Wir hatten bereits beim Procimmo Swiss Commercial Fund 2 die Fondsleitung von GAM zu Solutions & Funds gewechselt. Wir kannten die Vorteile eines solchen Wechsels und wussten, wie administrativ vorzugehen ist.

Wie wechselt man eine Fondsleitung aus?

Die SICAV hat eine Ausschreibung durchgeführt, die von Solutions & Funds, die bereits für mehrere unserer Fonds zuständig ist, gewonnen wurde. Dieses Unternehmen, das in der Schweiz den Anspruch hat, der führende Anbieter von Fondsleitungsdiensten für Drittkunden (Private Label) zu werden, hat bewiesen, dass es über die erforderlichen Kompetenzen und die notwendige Wettbewerbsfähigkeit verfügt, um diese Art von Mandat zu übernehmen. 

Was bedeutet «notwendige Wettbewerbsfähigkeit»?

Die Vergütung des Fondsverwalter und der Fondsleitung ist kein Geheimnis, da sie in der Bilanz ausgewiesen und im Anhang zum Jahresabschluss angegeben wird. Es handelt sich um eine All-in-Fee, die heute zwischen 0,55% und 0,65% des NIW schwankt.

Nach welchen Kriterien wird eine neue Fondsleitung ausgewählt?

Dies ist zunächst keine Entscheidung, die man leichtfertig trifft, zumal der Wechsel von der FINMA genehmigt werden muss. Die Fondsleitung muss in der Lage sein, ein Portfolio zu verwalten, das in Bezug auf die Art der Aktiven und die geografische Verteilung diversifiziert ist. Bei einem globalen Schweizer Portfolio ist beispielsweise wichtig, dass sie Geschäftsstellen in der West- und in der Deutschschweiz hat. Darüber hinaus muss sie über spezifische Kenntnisse verfügen, um besser auf die Wünsche ihrer Kunden eingehen zu können, obwohl sich ihre Rolle auf die Fondsadministration beschränkt (das Portfoliomanagement wird an den Fondsverwalter delegiert).

Wie alle Immobilienfonds haben Sie das Ziel, zu wachsen. Doch wie kann man im aktuellen Markt wachsen, in welchem die institutionellen Anleger nicht wirklich an neuen Kapitalerhöhungen interessiert zu sein scheinen?

Wir beobachten den Markt sehr genau und sind in ständigem Kontakt mit unseren Investoren. Dennoch ist es heute nicht mehr möglich, eine Kapitalerhöhung durchzuführen, wenn man nicht zu 100% sicher ist, dass die Investoren mitziehen werden. Das war früher anders, als man sich darauf verlassen konnte, dass die Investoren mitziehen werden. 

Also sind Kapitalerhöhungen im aktuellen Markt nicht unmöglich geworden?

Unmöglich nicht, aber deutlich schwieriger als früher. Man muss angesichts der vielen wirtschaftlichen Veränderungen, denen die Branche ausgesetzt ist, das richtige Zeitfenster nutzen können. Das Timing und die Kommunikation sind zentral für den Erfolg einer Kapitalbeschaffung. Die Ausschüttungsrendite ist eindeutig die Schlüsselkennzahl, mit der Investoren heute überzeugt werden können.

Wie kann man vor diesem Hintergrund also wachsen?

Wir legen unseren Fokus auf ein kontinuierliches Wachstum der Einnahmen. Wir investieren viel Energie in die Vermarktung leerstehender Flächen und geben Mietzinserhöhungen dort weiter, wo sie gerechtfertigt sind. Wir haben auch damit begonnen, uns von einigen Liegenschaften zu trennen, die aufgrund ihrer geringen Grösse nicht mehr zur Strategie passen. Die so gewonnene Liquidität investieren wir in neue Objekte oder in Projekte, die sich noch in der Entwicklung befinden.

Sie haben insbesondere Fonds, die in Geschäftsimmobilien investieren. Besteht immer noch Interesse seitens der Investoren?

Ja, aber gewiss. Geschäftsimmobilienfonds sind nach wie vor ein sicherer Wert. Auch wenn ihr Börsenwert in den letzten Monaten deutlich gesunken ist, stellen diese Fonds gerade jetzt eine interessante Anlagealternative dar. Die Zinserhöhungen wurden vom Markt bereits antizipiert, die Schweizer Wirtschaft ist generell robust und es werden dauerhaft hohe Dividenden ausgeschüttet, sodass sich die Dividendenrenditen bei Procimmo nach Steuern auf 4% und mehr belaufen. Langfristig sind aufgrund des Bevölkerungswachstums und der Verknappung von Land und Ressourcen Neubewertungen zu erwarten. Für Familien beispielsweise, die ihr Geld sicher, langfristig und mit attraktiven Renditen anlegen möchten, ist dies eine Möglichkeit, die sich geradezu anbietet. Immobilien bieten auch einen hervorragenden Inflationsschutz.

Können diese Disagios ein Anreiz für jemanden sein, der in den Markt einsteigen möchte?

Für einige Investoren kann dies tatsächlich eine Gelegenheit sein. Dies umso mehr, als wir überzeugt sind, dass die aktuelle Situation nur vorübergehend ist. Irgendwann werden die Disagios wieder zu Agios werden.

Sie werden Ihre Strategie also nicht ändern?

Nein, die Portfolios sind zusammengestellt und wir werden sie weiterhin so gut wie möglich verwalten, indem wir am Bestehenden arbeiten und versuchen, das Potenzial der Gebäude auszuschöpfen und deren Mieteinnahmen zu optimieren. Dies ist unsere Priorität. Hierzu können wir bestimmte Mieten anheben und auf eine Senkung der Leerstandsquote hinarbeiten. Angesichts der Marktentwicklung wird es jedoch immer schwieriger, die Erreichung der Nachhaltigkeitsziele und die Sicherung der Renditen/Dividenden in Einklang zu bringen. Um diesem Problem entgegenzuwirken, verfolgt Procimmo einen LowTech-Ansatz, d. h. die Umsetzung von nüchternen, einfachen (und somit kostengünstigen) und nachhaltigen Lösungen. Dies passt besser zu den vorwiegend industriellen und gewerblichen Assets, die von Procimmo verwaltet werden. Darüber hinaus begünstigt Procimmo einen möglichst erschwinglichen Energiezugang für die Mieter, um sie langfristig zu binden.

Was sind die Pläne von Procimmo für die kommenden Monate? 

Wir halten uns weiterhin an die von der Gruppe vorgegebene Strategie, nachhaltig Mehrwert für unsere Investoren zu schaffen. Die nächsten Monate werden in mehrfacher Hinsicht interessant sein; wir rechnen mit einer Erholung des Marktes und werden uns wahrscheinlich bei neuen Gelegenheiten in der Schweiz, aber auch im Ausland positionieren. Wir arbeiten derzeit an Vorhaben, die es uns ermöglichen werden, in diesen schwierigen Zeiten mit innovativen Lösungen aufzuwarten, um die Anleger davon zu überzeugen, uns auch weiterhin zu vertrauen.
 

Olivier Toublan, Immoday.ch