Immobilien-Investmentfonds: Das Jahr 2023 endete mit einem Feuerwerk
10/01/2024
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Während zu Beginn des Herbstes die kotierten Immobilienfonds einbrachen, führte die Entspannung an der Zinsfront ab Mitte November zu einer Markterholung, die alle Immobilienvehikel nach oben trieb. Das durchschnittliche Agio stieg wieder auf ein Niveau, das seit fast zwei Jahren nicht mehr erreicht worden war. Kurz gesagt, alle Indikatoren für den Beginn des Jahres 2024 zeigen grünes Licht.
Unglaublich, wie sich die Dinge innerhalb weniger Wochen ändern können! Anfang November waren die Agios für alle Immobilienkategorien fast auf null gesunken. Einige gute makroökonomische Nachrichten, die eine wahrscheinliche Entspannung an der Zinsfront für das Jahr 2024 ankündigten, reichten aus, um den Märkten die Vertrauensspritze zu geben, die einen starken Anstieg bei kotierten Immobilienfonds zur Folge hatte.
Der SWIIT Index stieg im Dezember um 5, 26 %, was einem Wachstum von fast 10 % in den letzten zwei Monaten des Jahres 2023 entspricht. Wie die Experten des Immo Desk der BCV feststellten, sind dies die beiden besten Renditen des Jahres.
Noch besser ist, dass dank dieser Erholung die Jahresperformance der Branche, die lange Zeit negativ war, schliesslich 5,03 % betrug.
Anleger nutzten die Chancen
Für die Ökonomen der BCV besteht kein Zweifel, dass die Entspannung der Zinssätze zu diesem beeindruckenden Wachstum zum Jahresende beigetragen hat, von dem übrigens auch der gesamte Aktienmarkt profitierte. Sicherlich spielte auch das extrem niedrige Niveau der Agios eine Rolle: den Anlegern war bewusst, dass kotierte Immobilienfonds zu einer ausgezeichneten Anlagemöglichkeit geworden waren. In der Tat war es seit 25 Jahren nicht mehr so attraktiv gewesen, diese Anlagevehikel zu kaufen!
Mit einer Rendite für 10-jährige Bundesanleihen, die bis Mitte Dezember auf 0,61 % gefallen war, und einer Ausschüttungsrendite der Fonds von durchschnittlich 2,7 % wurde der Spread für institutionelle Anleger, die in den letzten Monaten von Immobilieninvestmentvehikeln Abstand genommen hatten, wieder deutlich attraktiver.
Als Ergebnis des wiedererwachten Anlegerinteresses stieg die Marktkapitalisierung aller kotierten Immobilienfonds wieder auf über 60 Mrd. Franken, was einem Wachstum von knapp 10 % in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 entspricht.
Ein weiterer Beweis für das Interesse der Anleger ist das Handelsvolumen im Dezember, das 505 Mrd. Franken erreichte, auch hier ein Anstieg von fast 10 % in zwei Monaten.
Nicht alle Fonds profitieren gleichermassen von der Hausse
Ein genauerer Blick auf den Markt zeigt jedoch, dass nicht alle Fonds von diesem Aufschwung profitieren. Rund 15 Fonds weisen nach wie vor ein Disagio auf. Einige werden von den Anlegern immer noch deutlich vernachlässigt, wie beispielsweise Helvetica Swiss Commercial, Swiss Central City oder Suisse Romande Property Fund, die alle immer noch Abschläge von über 20 % aufweisen. Die ersten beiden haben überhaupt nicht von der Erholung der letzten Wochen profitiert.
Wie wir in den letzten Monaten gesehen haben, bevorzugen die Anleger während der Turbulenzen sichere Werte, zu denen nach wie vor Namen wie La Foncière, FIR, Immofonds oder UBS Swiss Sima gehören, mit Agios, die sich 30 % nähern oder sogar übersteigen. Fast wie in den guten alten Zeiten und fast doppelt so hoch wie der Marktdurchschnitt. Die meisten dieser Fonds veröffentlichten in den letzten Wochen ihre Ergebnisse mit soliden Dividenden, die die Anleger überzeugten.
Investoren bevorzugen weiterhin Wohnimmobilien
Ein weiteres Zeichen dafür, dass die Anleger nach wie vor auf Nummer sicher gehen wollen, ist die Tatsache, dass sie weiterhin Wohnimmobilien bevorzugen, deren durchschnittliches Agio nun bei 20 % liegt. Der Aufschwung betrifft jedoch auch Gewerbeimmobilien, bei denen das Agio wieder leicht positiv ist. Auch hier stieg das Agio in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 um ca. 10 %.
Trotz dieser Performance bleibt ein gewisses Aufwärtspotenzial bestehen, da das Agio für Gewerbeimmobilien im Jahr 2021 auf seinem Höhepunkt bei über 30 % und das Agio für Wohnimmobilien bei fast 50 % lag. Allerdings ist die Situation an der Zinsfront heute eine völlig andere und es ist nicht sicher, dass es jemals wieder solche Zahlen für kotierte Immobilienfonds geben wird. Dennoch ist ihr Aufwärtspotenzial noch vorhanden, zumindest wenn man den historischen Daten Glauben schenkt. Nach den von den Experten der Credit Suisse Asset Management veröffentlichten Statistiken dürfte das durchschnittliche Agio von Immobilienfonds beim derzeitigen Niveau der langfristigen Zinssätze bei etwa 22 % liegen.
Immobiliengesellschaften haben weniger starken Zuwachs
Während die kotierten Fonds in den letzten Wochen einen starken Anstieg verzeichneten, war dies bei den Immobiliengesellschaften nicht der Fall. Zwar ist die Prämie wieder positiv, aber nur 0,9 % Ende Dezember 2023, was einem Anstieg von etwas mehr als 330 Basispunkten seit Anfang November entspricht, und fast dreimal weniger ist als bei kotierten Fonds. Vor allem aber beträgt die Differenz zwischen den Prämien der Immobiliengesellschaften und den Agios der Fonds heute mehr als 1500 Basispunkte, was historisch gesehen hoch ist, auch wenn wir noch weit von der Rekordziffer entfernt sind (fast 3000 Basispunkte Differenz zu Ungunsten der Immobiliengesellschaften im Jahr 2009 nach der Finanzkrise).
Heute weisen nur fünf der 15 von Credit Suisse Asset Management beobachteten Vehikel ein positives Agio auf, darunter Intershop, das mit einem Aufschlag von fast 29 % weiterhin Spitzenreiter bleibt.
Langfristig bleiben Immobiliengesellschaften attraktiver als Fonds
Bei den Immobiliengesellschaften gibt es zwei Giganten, die immer noch mehr als 60 % der Marktkapitalisierung der Branche ausmachen. Swiss Prime Site hat jetzt ein positives Agio von 4,9% und ist in den letzten zwei Monaten um mehr als 500 Punkte gestiegen. Gleichzeitig wurde Ende Dezember auch PSP wieder mit einem Aufschlag von 3,7 % gehandelt, was einem Anstieg von etwas mehr als 400 Basispunkten in zwei Monaten entspricht.
Bei den Immobiliengesellschaften haben die Anleger, genauso wie bei den Fonds, ihre schwarzen Schafe, die sie weiterhin meiden, und die in den letzten Wochen ihre Abschläge weiter erhöhten oder weniger stark stiegen als der Branchendurchschnitt. Anlagevehikel wie Zueblin und Hiag Immobilien weisen immer noch Disagios von -30 % oder mehr auf.
Langfristig gesehen sind Immobiliengesellschaften jedoch immer noch attraktiver als kotierte Investmentfonds, mit einer Ausschüttungsrendite von 3,5%, gegenüber 2,7 % bei kotierten Fonds, und vor allem mit einer 5-Jahres-Performance von 6,1 %, gegenüber nur 5 % bei kotierten Fonds. Letztere weisen jedoch eine geringere Volatilität von 10 % über 3 Jahre auf, während die Volatilität der Immobiliengesellschaften 12,1 % betrug.