Hervé Mützenberg, Leiter des Cronos Immo Fund: «Die Investoren haben uns ihr Vertrauen geschenkt und unsere Ergebnisse erfüllen ihre Erwartungen»

Trotz des – gelinde gesagt – turbulenten Wirtschaftsumfelds für Immobilien im Jahr 2023 ist es dem Cronos Immo Fund dank einer Kapitalerhöhung und mehreren Swaps gelungen, seinen Immobilienbestand auszubauen. Eine neue Kapitalerhöhung ist für Anfang 2024 geplant. Die Ergebnisse des Geschäftsjahres entsprechen den Zielen – mit einer Dividende von 2.90 Franken pro Anteil.

Fünfzehn Monate nach seinem Börsengang hat der Cronos Immo Fund seine Ergebnisse veröffentlicht. Für uns Anlass, um mit Hervé Mützenberg, dem Leiter des Immobilienfondsmanagements der Gesellschaft Cronos Finance, der den Fonds 2016 aufgelegt hat und ihn heute noch leitet, auf ein für die gesamte Branche turbulentes Jahr zurückzublicken. 

Hervé Mützenberg, sind Sie froh, dass sich das Jahr 2023 dem Ende neigt?
 

Es waren für alle Immobilienfonds wirklich schwierige Monate. Stellen Sie sich vor, das durchschnittliche Agio für börsenkotierte Fonds ist im Herbst sogar auf rund 5% gefallen und zwei Drittel der Fonds wiesen ein Disagio auf. Das hat es seit Jahrzehnten nicht mehr gegeben.

Sie haben gerade die Ergebnisse des Cronos Immo Fund veröffentlicht. Wie lassen sich diese zusammenfassen? 
 

Zunächst einmal entspricht unsere Dividende trotz der Turbulenzen, die das gesamte Geschäftsjahr getrübt haben, mit 2.90 Franken pro Anteil – ein ordentlichen Ertrag von 2.65 Franken und ein Kapitalgewinn von 0.25 Franken – unseren Zielen. Zudem wuchs unser Immobilienbestand – teilweise aufgrund von Asset Swaps – um 9% und wir konnten unseren Mieterspiegel bei gleichbleibendem Umfang durch eine Verringerung der Leerstandsquote und durch Mietanpassungen erhöhen. 

Gibt es auch schlechte Nachrichten?
 

Die Finanzierungskosten haben aufgrund der gestiegenen Zinsen um ganze 161% zugenommen, was das Ergebnis belastet hat. Vor allem aber hat der Werteinbruch der Immobilien zu einem Rückgang unseres NIW um 2,2% geführt. Aus diesem Grund beträgt die Anlagerendite trotz einer Ausschüttungsrendite von 2,63% gerade einmal 0,47%.

Ende Dezember betrug das Agio des Fonds 12,7%, während sich das durchschnittliche Agio am Markt auf 16,3% belief. Heisst das, dass es den Anlegern noch an Vertrauen in Ihren Fonds fehlt?
 

Das durchschnittliche Agio wird von einer Handvoll von Fonds, die grösser und älter sind und von den Investoren bevorzugt werden, in die Höhe getrieben. Vor diesem Hintergrund ist die Höhe des Agios für einen relativ jungen Fonds wie den unseren durchaus respektabel. Vor allem aber war das Agio des Fonds an keinem einzigen Handelstag negativ, was belegt, dass uns die Anleger vertrauen. Übrigens lag die Börsenperformance unseres Fonds in den letzten zwölf Monaten leicht über derjenigen des Index.

Ihr Fonds ist nun seit etwas mehr als einem Jahr an der Börse kotiert. Blicken wir kurz auf den Herbst 2022 zurück: Wie war der Börsengang? 
 

Es war ein sehr intensiver Moment. Ein Börsengang ist die Stunde der Wahrheit für einen Immobilienfonds, der Moment, in dem der Markt über all die Arbeit urteilt, die man geleistet hat. Wenn gleichzeitig auch noch der Markt so ins Trudeln gerät, dann muss ich zugeben, dass wir etwas angespannt waren.

Letztlich ging aber alles gut?
 

Der Börsengang war ein Erfolg. Das Interesse der Anleger war da. Etwa ein Drittel der Anteile wurde in den ersten drei Tagen verkauft, was bestätigte, dass es eindeutig eine Nachfrage nach unserem Fonds gab. Man muss dazu sagen, dass wir mit einer ausreichend kritischen Grösse an die Börse gingen, was den Investoren gefiel: ein Immobilienportfolio von rund 800 Millionen Franken und eine Börsenkapitalisierung von rund 650 Millionen Franken.

Wo stehen Sie heute?
 

Unser Immobilienportfolio hat heute einen Wert von etwa 900 Millionen Franken, was 86 Liegenschaften und etwas mehr als 2100 Wohnungen entspricht. Die Börsenkapitalisierung ist auf 770 Millionen Franken angestiegen. Wir wollen bis 2030 die Milliarden-Marke knacken.

Wie wollen Sie das schaffen?
 

Durch Kapitalerhöhungen und Asset Swaps, da wir von der FINMA die Bewilligung erhalten haben, weiterhin Swaps zu tätigen. 

Gibt es seitens der Eigentümer tatsächlich ein Interesse an Swaps?
 

Dieses Phänomen wird sogar noch zunehmen. Die Eigentümer sehen sich mit immer mehr administrativen Auflagen und unumgänglichen Sanierungsanforderungen konfrontiert, um die Nachhaltigkeit ihrer Liegenschaften zu verbessern. Sie erkennen schnell, dass die Verbriefung ihrer Immobilien eine attraktive Option ist. Und da wir mittlerweile ziemlich viel Erfahrung mit Swaps haben, gelingt es uns, sie zu überzeugen. Im Geschäftsjahr 2023 haben wir übrigens sechs Swaps abgeschlossen.

Wachsen kann man neben Swaps auch noch mit Kapitalerhöhungen. Sie sind einer der wenigen Fonds, die 2023 eine Kapitalerhöhung durchgeführt haben. 
 

Wir haben im März 2023 tatsächlich eine Kapitalerhöhung über 32 Millionen Franken durchgeführt, die gut verlief. 

War dies angesichts der wirtschaftlichen Lage in den letzten Monaten nicht etwas riskant?
 

Eine Kapitalerhöhung ist immer riskant, der Erfolg ist nie sicher. Das hat man 2023 gesehen: Mehrere Fonds wollten ihr Kapital erhöhen, diese Versuche scheiterten jedoch teilweise oder die Kapitalerhöhungen wurden ganz abgesagt. Das Wirtschaftsumfeld hat sich mittlerweile aber deutlich verbessert. Die Langfristzinsen sind stark gesunken. Daher sind wir der Ansicht, dass die Voraussetzungen für eine neue Kapitalerhöhung günstig sind.

Eine Kapitalerhöhung in welchem Umfang?
 

Der Betrag steht noch nicht fest; er wird zwischen 35 und 50 Millionen Franken liegen. Die Kapitalerhöhung ist für Februar und März geplant. 

Wofür soll dieses neue Kapital verwendet werden?
 

Für die Finanzierung einer ganzen Reihe von Projekten, die sich derzeit in der Entwicklung oder im Bau befinden. Es handelt sich nach wie vor um Wohnimmobilien an attraktiven Standorten. Wir haben heute sieben Projekte im Wert von 130 Millionen Franken am Laufen, mit denen wir unseren Bestand verjüngen werden. Diese Kapitalerhöhung wird auch für die Sanierung der alten Gebäude verwendet, die wir bereits besitzen. Zur Vervollständigung dieser Finanzierung haben wir im Übrigen im Geschäftsjahr 2023 sechs Liegenschaften veräussert, wodurch wir Kapitalgewinne in Höhe von 2,5 Millionen Franken erzielt haben, die zum Teil an die Investoren weitergegeben wurden.

Ich dachte, der Markt sei schwierig und niemand kaufe mehr?
 

Es ist immer eine Frage des Preises, der Lage und der Qualität der Immobilie, die man verkaufen möchte. Aber es stimmt, dass vor zwei oder drei Jahren für ein zum Verkauf stehendes Objekt noch zehn Angebote eingereicht wurden, heute sind es nur noch zwei oder drei. Das Interesse der Pensionskassen ist zurückgegangen, dasjenige der Privatanleger und Family Offices hingegen gestiegen.

Was die Käufer zwingt, ihre Preise zu senken?
 

Schaut man sich die Situation im Detail an, stellt man Korrekturen dort fest, wo es Exzesse gab, wie zum Beispiel in Genf, wo einige Gebäude wirklich sehr niedrige Renditen erzielten. Ausserdem litten die Randregionen stärker als die Zentren, ebenso wie Geschäftsimmobilien. Und nicht zu vergessen, dass die Investoren mittlerweile genauer auf die Energieeffizienz der Gebäude achten, die sie kaufen.

Apropos Nachhaltigkeit: Wo stehen Sie da mit Ihrem Immobilienbestand?
 

Das ist für uns ein zentraler Punk, wie unsere Bestrebungen um die Verjüngung und Sanierung unseres Immobilienbestands zeigen, für die wir im Geschäftsjahr 2023 fast 6 Millionen Franken ausgegeben haben. Wir haben auch eine Planung der künftigen Massnahmen aufgestellt, mit denen wir sowohl unsere finanzielle Rendite erhalten als auch das Ziel der CO₂-Neutralität bis 2050 erreichen wollen. 

Den Zahlen in Ihrem letzten Jahresbericht zufolge sind Sie noch weit von den Zielen 2030 entfernt. 
 

Wir werden dennoch versuchen, sie zu erreichen. Wir verfügen zwar über die nötigen finanziellen Mittel, doch fehlt es derzeit an Material und Arbeitskräften, um die Ziele 2030 zu erreichen. In diesem Sinne sind die Ziele 2050 realistischer. Dies hindert uns jedoch nicht daran, die Sanierung unseres Immobilienbestands – welcher viele Gebäude aufweist, die noch fossile Energie nutzen – voranzutreiben, um auf Fernwärme oder Wärmepumpen umzusteigen, mit allen notwendigen Begleitmassnahmen, wie der Isolierung der Gebäude oder der Renovierung der Fassaden. Im Übrigen haben wir vor einigen Monaten einen Bauingenieur eingestellt, der diese Nachhaltigkeitspolitik umsetzen soll.

Mit Ihrer Swap-Politik erwerben Sie viele alte Gebäude, die nicht unbedingt sehr nachhaltig sind. Ist das nicht etwas widersprüchlich?
 

Ganz und gar nicht, da wir die Kosten für die Arbeiten, die notwendig sind, um die Nachhaltigkeit dieser Gebäude innert kurzer Frist zu verbessern, in den Kaufpreis einrechnen. Zudem ist es wahrscheinlich besser, wenn ein Fonds wie der unsere Eigentümer dieser Gebäude wird, da wir über die Kapazität, die Mittel und die Kompetenzen verfügen, die Nachhaltigkeit dieser Gebäude zu verbessern, was nicht unbedingt der Fall wäre, wenn sie in den Händen eines kleinen privaten Eigentümers blieben.

Was erwarten Sie nach diesem schwierigen Jahr 2023 für das Geschäftsjahr 2024? 
 

Es verspricht, deutlich besser zu werden. Da die Langfristzinsen in den letzten Wochen deutlich gesunken sind, ist mit einer Erholung der Immobilienpreise zu rechnen. Dank dem Zinsrückgang werden sich unsere Finanzierungskosten stabilisieren oder gar sinken, was sich wiederum positiv auf unsere Ergebnisse auswirken wird. Zu guter Letzt wird sich die Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes positiv auf unsere Mieteinnahmen auswirken.

In welchem Umfang?
 

Die ersten Mietzinserhöhungen treten ab dem 1. Januar 2024 in Kraft. Sie machen 2,8% unseres aktuellen Mieterspiegels aus. 

Ganz allgemein sind die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes weiterhin solide, da die Wohnungsnot angesichts des Bevölkerungswachstums und der kräftigen Wirtschaft, die weiterhin Arbeitsplätze schafft, anhält. Ich sehe daher dem Geschäftsjahr 2024 mit grosser Zuversicht entgegen. Die meisten Indikatoren wechseln gerade wieder in den grünen Bereich. Im Übrigen haben wir beschlossen, auch in einigen Deutschschweizer Kantonen zu investieren, was uns neue Möglichkeiten eröffnen wird, unseren Immobilienbestand auszubauen und die Erwartungen unserer Investoren zu erfüllen.

Olivier Toublan - Immoday.ch