'COVID 19'-Interview - Vincent Oswald, Mitbegründer und geschäftsführenden Gesellschafter von ENKI Partners SA

Zu dem heutigen "COVID-19"-Interview begrüssen wir Vincent Oswald, Mitbegründer und geschäftsführenden Gesellschafter von ENKI Partners SA.
 

Herr Oswald, wie geht es Ihnen und wo sind Sie im Moment?
 

Mir geht es sehr gut und ich bin zu Hause, wie die meisten Leute, die seit sechs oder sieben Wochen Telearbeit ausführen können. Aber für mich hat das mein Arbeitstempo nicht verändert, das immer so intensiv war.
 

Mit einigen Worten, wer ist Vincent Oswald im Büro und im Leben? Und welche Rolle spielt Ihr Unternehmen in der indirekten Immobilienbranche in der Schweiz?

Ich bin einer der Mitbegründer und geschäftsführenden Gesellschafter von ENKI Partners SA, einen Unternehmen, das Anfang 2017 mit meinem Partner Joël Houmard gegründet wurde.
 

Wir beraten und unterstützen verschiedene Akteure bei der Verbriefung von Immobilien, hauptsächlich Fondsmanager. Wir beginnen mit der Strukturierung neuer Fonds, neuer Immobilienverbriefungsprodukte.
 

Dann kümmern wir uns um der Vertrieb dieser Fonds, das Fundraising, aber auch um die Investor Relations, die heute unbedingt notwendig sind. In der Tat ist es wichtig zu kommunizieren und zu informieren: dazu arbeiten wir auch am Designkonzept von Dokumentation, Präsentationen und Newslettern für Investoren.
 

Wir kümmern uns auch um Sekundärmarkt... Für die Investitionen in Fonds, die nicht börsenkotiert sind, oder in Immobilienanlagestiftungen, die illiquiden Instrumenten sind und keinen offiziellen Markt haben, erleichtern wir den Austausch von Aktien zwischen Anlegern, die diese Produkte kaufen oder verkaufen möchten. Und schließlich haben wir im Laufe der Zeit eine weitere Aktivität entwickelt, um Bedürfnisse zu erfüllen: wir helfen bestimmten Fonds bei der Suche und Entwicklung von Immobilienprojekten. ENKI Partners ist nahezu entlang der gesamten Wertschöpfungskette aktiv.

Privat bin ich gerade vierzig geworden, ich bin verhei-ratet und wir haben zwei Kinder. Ich wohne im Waadtland, in der Nähe von Nyon, wo wir unsere Büros haben.
 

Wie haben Sie sich bei der Arbeit organisiert, um dieser Coronavirus-Krise zu begegnen?
 

Bei ENKI haben wir schnell Telearbeit eingeführt… Es war einfach, weil wir in normalen Zeiten oft so arbeiten: Wir sind ein kleines, dynamisches Team und reisen viel für unsere Meetings durch die Schweiz. Nur eines hat sich bei unserer Verkaufstätigkeit wirklich geändert: wir können keine persönliche Termine vereinbaren. Aber selbst wenn es schwierig ist, menschlicher Kontakt zu ersetzen, funktionieren Videokonferenz-Tools wie Teams oder Zoom sehr gut. Im Übrigen hatten wir bereits alle unsere Dokumente auf verschlüsselten Servern in der Schweiz. Wir können wirklich von überall aus arbeiten ... Für unser Team haben wir mehrmals pro Woche Kaffeetreffen organisiert, um des Teamgeistes aufrecht zu erhalten und zu austauschen, dadurch besteht das einzige Ziel, die informellen Diskussionen, die wir normalerweise mit Kollegen im Büro haben, zu ermöglichern.
 

Welche Auswirkungen hat diese Krise Ihrer Meinung nach auf den Immobiliensektor und indirekte Immobilien im Allgemeinen? und insbesondere auf Ihre Tätigkeit?

Im Immobiliensektor ist es etwas früh zu sagen. Ich würde zwei Arten von Investitionen unterscheiden.
 

Einerseits wird die Gewerbeimmobilie stark beinflusst werden, auch wenn sie wirklich von den verschiedenen Mietern abhängt: heute besteht große Unsicherheit über die Mieten, die fällig sind, während der administrativen Schließung, die vom Bundesrat auferlegtet wurde.
 

Auf der anderen Seite sind für den Wohnimmobilie, gibt es mehrere Elemente zu berücksichtigen: Zuerst der Standort wie immer. Bereits vor der Covid-19-Krise gab es Orte, wo es schwierig war, Wohnungen zu mieten, und wo die Leerstandsquoten sich erhöht hatten, weil das Angebot die Nachfrage nach Wohnraum begonnen hatte zu übersteigen. Das könnte sich durch die Krise noch verschärfen. Dann sehen wir die ersten Anfragen nach Zahlungsaufschub oder sogar Leute, die nicht mehr zahlen, weil sie starken Einkommensverlusten erleiden. Schiesslich denke ich, dass die Rendite von Immobilienfonds von diesem Mietproblem beeinflusst sein wird.

 

Bei ENKI haben wir diese Elemente berücksichtigt und daher viel an Newslettern und Informationen für Investoren aus Immobilienfonds gearbeitet, um den Stand des Portfolios, die umgesetzte Maßnahmen mit den Mietern und allgemeine Rückstellungen zu erklären. Wir glauben, dass es wichtig ist, während der Krise einen regelmäßigen Dialog mit den Investoren zu erhalten, den wir den meisten unserer Kunden empfohlen haben, um das Klima der Unsicherheit zu beruhigen und zu bekämpfen, indem wir erklären, was wir tun.
 

Für Sie ist indirektes Eigentum heute noch eine Zufluchtswerte?
 

Ja klar! Wir können sehen, dass die indirekten Immobilien, insbesondere Wohnimmobilien, viel weniger beeinflusst sind, als andere Sektoren. Jetzt gehöre ich nicht zu denjenigen, die, besonders im Wohnbereich, den Kopf in den Sand stecken und sagen: "Es sind Immobilien und nicht wird sich ändern!" Ich denke dass, es eindeutige Auswirkungen geben wird, sicherlich weniger als in anderen Sektoren, die völlig zum Stillstand gekommen sind und großen Wertzerstörung erleiden werden, aber dennoch wird es auch Auswirkungen geben. Die gezielte Renovierung und die Neuverhandlung des Mietvertrags können Mehrwert in Portfolios schaffen.

Meiner Meinung nach ist, dass aktives und professsionelles Management in diesen schwierigen Zeiten den Unterschied machen wird.
 

Welche Aussichten für die Branche sehen Sie zum 31. Dezember 2020?

Das ist eine sehr gute Frage (lacht). Wenn ich die Antwort hätte, wäre ich möglicherweise ein reicher Mann. Es ist schwer zu beurteilen. Zwischen dem Appetit der Anleger auf Zufluchtswerte und eine Periode niedriger Zinsen, die die Anlagemöglichkeiten mit einem attraktiven Risiko- / Rendite-Profil einschränkte, haben viele wichtige Akteure massiv in Immobilien investiert, einschließlich mit sehr sehr niedrige Rendite. Wenn die Immobilienrenditen jetzt fallen, werden diese Anleger daher nahe Null Renditen erzielen und andere Teile ihres Portfolios, die sehr schlecht laufen  werden. Ich bin zuversichtlich, dass die Auswirkungen auf Immobilien geringer sein werden als anderswo, aber ich schwanke zwischen relativ geringe Auswirkung, wenn die Wirtschaft ziemlich schnell startet, oder wichtiger, wenn die Erholung langsamer ist und zu dauerhaften Wirtschaftlichensproblemen und zu Problemen mit der Zahlung von Mieten führt… es wird auch eine Rhythmuswechsel für die Welt von der Eigentumswohnung und den Verkauf von Immobilien geben, die sich sicherlich für eine Weile verlangsamen werden.
 

Ich denke, dass wir ein Jahresende mit NAVs (Nettoinventarwert) sehen werden, die wahrscheinlich sinken werden. Wir haben möglicherweise einen doppelten Effekt mit Fonds, die Schwierigkeiten haben, Geld zu sammeln, aber paradoxerweise Investitionsmöglichkeiten auf dem Markt finden... Auf jeden Fall ist es eine interessante Zeit zu leben.
 

Schließlich besteht auch ein Risiko mit einem möglichen Anstieg der Hypothekenzinsen, die die verbundene Risikoprämie im Bezug auf die wirtschaftlichen Grundlagen berücksichtigt werden. Dieser Anstieg könnte zu Akquisitionen mit zu geringer Rentabilität führen.
 

Insbesondere Risiken? Oder im Gegensatz zu Chancen?
 

Wie bereits erwähnt, könnte der Anstieg der Finanzierungskostendruck auf überschuldete Akteure ausüben.
 

Ich denke jedoch, dass die aktuelle Situation eine großartige Gelegenheit für die Branche ist, über die Widerstandsfähigkeit der Immobilieninvestitionen zu kommunizieren. Immoday ist rechtzeitig, um indirekte Immobilien zu fördern.
 

Einige besorgten Leute sagen das Platzen der Immobi-lienblase vorher und fordern die Anleger auf, ihre Investitionen zu verkaufen. Die Realität zeigt, dass wir nicht wie in eine börsenkotierte Aktie in Immobilien investieren. Es ist eine materialle und strategische Investition in eine Asset Allocation. Darüber hinaus ist die Verbriefung von Immobilien ein sehr gutes Anlageinstrument für Immobilien, da sie Schutzvorkehrung bietet.
 

Es ist klar, dass Regulierung auch als Einschränkung angesehen werden kann, weshalb bestimmte Akteure Immobilienunternehmen bevorzugen. Wir für unseren Teil glauben, dass professionelles Management, Governance und Regulierung eine Schutzvorkehrung für Inves-toren sind. Mit anderen Worten, eine Verbesserung des Risiko-Rendite-Profil. Für die verbriefte Immobilienbranche besteht eine große Chance zu beweisen, dass sie einen echten Mehrwert zu bieten hat.
 

Und persönlich, wird diese Krise etwas in Ihrem Leben verändern?
 

Ich denke, dass es aus dieser Krise wichtigsten Lehren zu ziehen gibt, sowohl beruflich, privat, als auch gesellschaftlich. Jeder muss sich seine Prioritäten und die Zukunft, die wir unseren Kindern hinterlassen möchten, hinterfragen.