Jean-Jacques Morard, CEO von de Rham: «Eine gute Immobilienverwaltung ermöglicht es dem Eigentümer, die finanzielle Leistung seines Gebäudes zu maximieren»
27/09/2023
5 Min
Wer eine Immobilienverwaltung nur nach dem Kriterium der Gebühren auswählt, wie es einige Eigentümer mittlerweile machen, geht das Risiko ein, es mit einer weniger kompetenten Struktur zu tun zu haben, und verzichtet somit auf die Möglichkeit, die Rendite seiner Gebäude zu optimieren. Die Erläuterungen von Jean-Jacques Morard, CEO der Immobilienverwaltung de Rham.
Harte Zeiten für Immobilienverwaltungen, da der Druck der Eigentümer auf die Verwaltungsgebühren immer grösser wird. Dies hat die Immobilienverwaltungen dazu gezwungen, ihre Umsätze nach unten zu korrigieren, was für sie mitunter erhebliche Gewinneinbussen bedeutet.
Auf den ersten Blick könnte dies als eine vernünftige Verwaltungsentscheidung der Eigentümer angesehen werden. Doch dieser Druck auf die Gebühren erweist sich langfristig als Fehlkalkulation.
Das ist zumindest die Meinung von Jean-Jacques Morard, CEO der Immobilienverwaltung de Rham, einer der grössten und ältesten in der Romandie. Er spricht hier auch als Vizepräsident der SVIT Schweiz, dem Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft, der unter anderem die Interessen der Immobilienverwaltungen vertritt.
Jean-Jacques Morard, Sie bedauern den Druck der institutionellen Eigentümer auf die Immobilienverwaltungen, aber das gehört doch dazu, oder? Jeder übt Druck auf seine Lieferanten aus.
In der Tat haben wir in letzter Zeit einen enormen Druck seitens der institutionellen Eigentümer auf die Tarife festgestellt. Dadurch können sie zwar kurzfristig Geld sparen, aber langfristig gesehen, ist dies eine Fehlkalkulation ihrerseits.
Wirklich?
Eine Senkung der Tarife wird sich unweigerlich irgendwann auf die Qualität der Dienstleistungen und damit auf die Verwaltung und Instandhaltung der Gebäude auswirken. Dies wird sich letztlich auch auf den Wert des Immobilienbestands niederschlagen. Wie dem auch sei, auf lange Sicht könnten sich diese Einsparungen als schädlich erweisen. Dies gilt umso mehr für institutionelle Investoren, die ihren Immobilienbestand in der Regel sehr langfristig in gutem Zustand halten möchten und ihn daher sorgfältig pflegen müssen, damit sein Wert nicht sinkt.
Wie sieht die traditionelle Struktur Ihrer Tarife aus?
Immobilienfonds beauftragen in der Regel eine Fondsleitungsgesellschaft mit der Verwaltung ihrer Bestände, die für ihre Tätigkeit ein Honorar erhält. Dieses beträgt etwa 6 % der Mieteinnahmen und soll die gesamten Kosten für die Verwaltung der Immobilien decken. Lange Zeit wurde dieser Tarif zu etwa zwei Dritteln der Immobilienverwaltung zugewiesen, da unsere Kosten hoch waren und wir einen grossen Bedarf an Arbeitskräften hatten, um die Aufgaben der Immobilienverwaltung zu erfüllen. Der Rest entfiel auf das Fondsleitungsteam, eine schlankere Struktur, die sich hauptsächlich um die finanzielle Verwaltung des Bestands kümmert und daher weniger Kosten hat als wir, die Immobilienverwaltung.
Und dieses Gleichgewicht hat sich also verändert?
In der Tat versuchen die Fondsleitungen heute, ihre eigenen Honorare zu erhöhen, was automatisch zur Verringerung der Mittel für die Immobilienverwaltungen führt. Das Problem ist, dass wir irgendwann nicht mehr in der Lage sein werden, unsere Kosten zu decken, und dann müssen wir möglicherweise Aufträge ablehnen.
Wenn Sie diesen Druck auf Ihre Honorare bedauern, sprechen Sie in Ihrem eigenen Interesse, was nicht weiter verwunderlich ist.
Nicht nur. Für uns ist die Vorgehensweise dieser Eigentümer umso unverständlicher, als sich durch die Senkung unserer Honorare nicht wirklich Geld einsparen lässt. Im Gegenteil, wir sind davon überzeugt, dass eine gute Verwaltung die Rendite eines Gebäudes steigern kann, indem sie sowohl auf die Erträge als auch auf die Kosten einwirkt. Dafür müssen die Mitarbeitenden der Immobilienverwaltung, die sich konkret und physisch um die Gebäude kümmern, jedoch motiviert, professionell und kompetent sein. Das bedeutet, dass sie gut ausgebildet und angemessen bezahlt werden müssen.
Was bietet zum Beispiel eine gute Hausverwaltung?
Beginnen wir mit den Einnahmen, hauptsächlich den Mieten. Qualifizierter Mitarbeitende einer Immobilienverwaltung verfügen über sämtliche notwendigen Kenntnisse, um den Mietspiegel eines Gebäudes aufzuwerten und sein Potenzial voll auszuschöpfen.
OK, aber wie sieht das konkret aus?
Eine gute Verwaltung verfolgt beispielsweise aufmerksam die Marktentwicklung. Dadurch kann sie jedes Mal, wenn eine Immobilie frei wird, die Miete optimieren, vielleicht nach einer leichten Renovierung. So kann man verhindern, dass dem Eigentümer Einnahmen entgehen. Natürlich ist das mit mehr Aufwand verbunden, als die Immobilie einfach zur Vermietung anzubieten, ohne die Miete zu ändern. Darüber hinaus wird eine gute Verwaltung auf eine proaktive Handhabung der Immobilie achten, um Leerstandszeiten zu vermeiden. Zum Beispiel, indem sie sofort handelt, wenn ihr eine Kündigung des Mietvertrags mitgeteilt wird. Denn je länger der Leerstand zwischen zwei Mietern dauert, desto grösser ist der Rückgang der Mieteinnahmen.
Wie sieht es mit den Nebenkosten aus?
Die Nebenkosten betragen je nach Art und Alter der Immobilie zwischen 15 % und 25 % der Mieteinnahmen. Durch eine Optimierung der Nebenkosten können erhebliche Einsparungen erzielt werden. Eine gute Verwaltung wird die Nebenkosten eines Gebäudes regelmässig analysieren, um sie zu optimieren und Verluste zu verhindern.
Auch hier stellt sich die Frage: Was bedeutet das konkret?
Wenn zum Beispiel ein und dasselbe Problem immer wieder auftritt, wird eine gute Verwaltung nach der Quelle dieses Problems suchen, um es endgültig zu beheben. Eine weniger engagierte Verwaltung wird jedes Mal einfach einen Reparaturbetrieb beauftragen. Eine gute Verwaltung wird sich immer fragen, ob sie nur warten und reparieren soll oder ob sie drastischer eingreifen muss. In diesem Fall wird sie auch die Ausschreibungen sorgfältig handhaben, um das Geld des Eigentümers nicht unnötig auszugeben.
Ich verstehe Ihre Argumente gut, aber am Ende wird die Reparatur oder der Austausch einer Waschmaschine in der Waschküche nicht zu grossen Einsparungen für den Hausbesitzer führen.
Denken Sie daran, dass kleine Bäche grosse Flüsse ergeben. Wir haben derzeit 21000 Mietobjekte, wir schliessen jedes Jahr zwischen 2500 und 3000 neue Mietverträge ab. Das sind viele kleine Bäche und ein wirklich grosses Potenzial zur Optimierung der Einnahmen, das sich letztendlich auf mehrere Millionen Franken beläuft.
Mit den neuen Verwaltungssystemen können Sie mit weniger Personal als früher effizienter arbeiten. Rechtfertigt das nicht Ihrerseits eine Senkung Ihrer Gebühren?
Das ist in der Tat das Argument der institutionellen Eigentümer. Sie sind der Meinung, dass man mit den neuen Verwaltungsinstrumenten Personal einsparen kann, aber man darf nicht vergessen, dass uns diese neuen Systeme gleichzeitig dazu zwingen, Spezialisten einzustellen, die viel mehr kosten. Am Ende werden wir vielleicht weniger Leute beschäftigen, aber es gibt keine wirklichen Einsparungen bei der Lohnsumme. Dies gilt umso mehr, als einige unserer institutionellen Kunden die Immobilienverwaltungen mittlerweile dazu verpflichten, mit ihrem eigenen internen Verwaltungssystem zu arbeiten. Auf den ersten Blick ist das kein Problem, aber es erfordert von uns, unsere Teams in unterschiedlichen Systemen zu schulen, was wiederum Zeit und Geld kostet sowie besondere Fähigkeiten erfordert.
Hören die institutionellen Eigentümer auf diesem Ohr?
Wir versuchen, unseren Kunden klarzumachen, dass eine ausgewogene Verteilung der Gebühren, die der tatsächlich von jedem Einzelnen geleisteten Arbeit entspricht, unerlässlich ist, wenn man weiterhin qualitativ hochwertige Leistungen erbringen möchte, die für den Eigentümer einen doppelten positiven Effekt haben, indem sie einerseits die Einnahmen erhöhen und andererseits die Kosten senken. Hoffen wir, dass unsere Partner unsere Argumente akzeptieren. Denn schliesslich wird eine gute Verwaltung immer darauf bedacht sein, die Interessen des Eigentümers zu wahren, den reibungslosen Betrieb der Immobilie nicht zu gefährden und somit deren Wert zu steigern.