Immobilienanlagen bieten ein grosses Investitionspotenzial für Privatkunden
14/04/2021
3 min
Auch wenn das Niveau der Pensionskassen wahrscheinlich nie erreicht werden kann, bieten Immobilienanlagen für Privatkunden ein zusätzliches reales Allokationspotenzial. Denn auch diese Anleger sind auf der Suche nach stabilen Renditen. So lautet zumindest die Analyse von Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate bei der Genfer Privatbank Pictet.
Laut Zsolt Kohalmi, Head of Real Estate bei der Genfer Privatbank Pictet, werden Immobilien als Anlageklasse von Privatkunden noch immer wenig beachtet. Er sieht daher ein grosses Potenzial in diesem Sektor, zumal die verschiedenen direkten und indirekten Immobilienvehikel, die Anlegern heute zur Verfügung stehen, alle Risikoprofile und Renditeanforderungen bedienen.
Herr Kohalmi, wie hoch ist der Anteil von Immobilien in der Asset Allocation Ihrer Kunden?
Angesichts der Besonderheit eines jeden Kunden ist es schwierig, Pauschalaussagen zu treffen. Abgesehen davon beträgt der Anteil von Immobilien im Portfolio von Privatkunden oft weniger als 5 %. Ich glaube aber, dieser Anteil ist zu niedrig für Privatkunden, die auf einen langfristigen Erhalt ihres Vermögens ausgerichtet sind. Bei Schweizer institutionellen Investoren, die ebenfalls langfristig investieren und sich intensiv mit ihrer Vermögensallokation auseinandergesetzt haben, sehe ich, dass Immobilien im Durchschnitt zwischen 13 % und 19 % ihrer Portfolios ausmachen. Ich denke, dieses Niveau sollte auch für Privatkunden erreichbar sein.
Es besteht also ein grosses Potenzial für Investitionen in direkte als auch indirekte Immobilienanlagen.
In jedem Fall gibt es ein zusätzliches Allokationspotenzial, auch wenn sich das Niveau der Pensionskassen kurzfristig nur schwer erreichen lässt.
Es gibt dennoch einen Aufwärtstrend, denn für einige Anleger ersetzen Immobilien neuerdings die Anleihen.
Was verständlich ist, da die Renditen von Anleihen heute teilweise negativ sind, was auch für Schweizer Bundesanleihen gilt. In diesem Fall sind Immobilien eine gute Alternative. Aber Achtung: Wenn Sie sich ein Sicherheitsniveau wünschen, das mit dem von Anleiherenditen vergleichbar ist, sollten Sie vorzugsweise in stabilisierte Anlagen investieren, die nur ein begrenztes aktives Management erfordern und eine stabile Rendite liefern.
Allerdings können die Immobilienpreise schnell fallen, wie wir in den letzten Jahren gesehen haben.
In den letzten 26 Jahren habe ich auch eines gelernt, nämlich dass der Immobilienmarkt wie ein lebender Organismus funktioniert. Er wandelt sich ständig. Sie müssen regelmässig in die Instandhaltung Ihrer Objekte investieren und dabei berücksichtigen, dass die Preise variieren und Nebenkosten anfallen – es ist also viel komplexer als bei Anleihen. Darüber hinaus müssen Sie Megatrends und deren langfristige Auswirkungen auf die
Bedürfnisse der Bewohner im Blick behalten, damit Sie Ihr Immobilienportfolio entsprechend positionieren können und auf Jahre hinaus am Markt wettbewerbsfähig bleiben.
Sie sprachen davon, dass die Liquidität bei Immobilien ziemlich gering ist. Ist das ein Problem?
Ja, sie ist niedrig, aber nein, das ist kein Problem. Jeder weiss, dass Immobilien keine liquide Anlageklasse sind. Es braucht Zeit, um gute Immobilien zu erwerben, und es braucht Zeit, um sie zum besten Preis zu verkaufen. Wenn Sie liquide Immobilienanlagen wollen, sollten Sie in börsenkotierte Fonds investieren, aber das ist mit Risiken verbunden. Nehmen wir als Beispiel einen offenen Fonds: Wenn die Marktpreise sinken und alle Anleger gleichzeitig aussteigen wollen, ist der Fonds gezwungen, seine Vermögenswerte zu verkaufen – zu Preisen, die möglicherweise nicht optimal sind. Illiquidität kann daher ein Schutzmechanismus für Anleger sein.
Und finden Sie das Niveau der Agios, das bei börsenkotierten Fonds sehr hoch ist, bedenklich?
Immobilien sind nicht von der Wirtschaft abgekoppelt. Der Zufluss von frischem Geld, wie wir ihn in letzter Zeit beobachten konnten, treibt alle Vermögenswerte nach oben. Abgesehen davon ist es kein Problem an sich, dass die Agios immer weiter steigen. Es zeigt nur, dass die Anleger sinkende Renditen in Kauf nehmen, vorausgesetzt diese sind stabil. Das ist immer noch attraktiver als eine Anleihe.
Finden Sie nicht trotzdem, dass Schweizer Immobilien im Moment teuer sind?
Ja, das ist auf die Kombination aus historisch niedrigen Zinssätzen und reichlich vorhandenem Kapital zurückzuführen. Deshalb rate ich unseren Anlegern, sich ein wenig auf dem internationalen Immobilienmarkt umzusehen, wo die Preise oft attraktiver sind. Auch Schweizer Pensionskassen könnten meiner Meinung nach eine solche Diversifizierung für sich nutzen.