Gaston Brandes von Franklin Templeton: «Investitionen im Sozialbereich können sich wirklich lohnen»

Obwohl in den letzten Jahren immer mehr thematische Immobilienfonds in der Schweiz aufgelegt wurden, ist der Bereich Soziales immer noch ein Stiefkind der Branche. Und doch, so versichern diejenigen, die sich darauf eingelassen haben, ist es möglich, gleichzeitig eine soziale Auswirkung und eine vergleichbare finanzielle Rendite wie im klassischen Immobilienbereich zu erzielen. Gaston Brandes von Franklin Templeton erklärt dies.

In der Immobilienbranche im Allgemeinen und bei Immobilienfonds im Besonderen liegen ESG-Auflagen im Trend, in der Schweiz wie auch anderswo. Meistens wird jedoch nur über das «E», die Energieauswirkungen, gesprochen, und darüber, wie die CO₂-Bilanz der Gebäude verbessert werden kann. Das «S», die sozialen Auswirkungen im Immobilienbereich, wird oft vergessen. Genau auf dieses «S» konzentriert sich der Franklin Templeton Social Infrastructure Fund (FTSIF). Ein offener, in Luxemburg ansässiger, nicht börsennotierter Fonds, der in Immobilienvermögen mit sozialer Ausrichtung im weitesten Sinne investiert, mit dem Ziel, zum Aufbau starker Gemeinschaften beizutragen.
 

Ein Gespräch mit Gaston Brandes, Head Institutional Portfolio Manager Europe, einem Immobilienexperten und Verantwortlichen für diesen Fonds.
 

Gaston Brandes, was ist die Strategie des Franklin Templeton Social Infrastructure Fund?

Der 2018 aufgelegte Fonds investiert, wie der Name schon sagt, in soziale Infrastruktur, z. B. in Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, sozialen und bezahlbaren Wohnraum sowie in Gebäude, die mit Justiz, Notdiensten und Bürgerdiensten in Verbindung stehen.
 

Wie sieht es geografisch aus?

Es handelt sich hauptsächlich um Vermögenswerte, die sich in grossen Städten oder in deren Umgebung in der Eurozone, Skandinavien und Grossbritannien befinden.

Warum haben Sie diesen Fonds aufgelegt?

Dies geschah auf Anfrage niederländischer Investoren, die bereits Vermögenswerte im sozialen Wohnungsbau in den Niederlanden besassen, ihr Portfolio jedoch diversifizieren und einen internationaleren Ansatz verfolgen wollten.

Welche Ziele verfolgen Sie mit diesem Fonds?

Wir verfolgen ein zweifaches Ziel, nämlich eine marktgerechte Immobilienrendite zu erzielen und gleichzeitig soziale und ökologische Auswirkungen zu haben, die konkret gemessen werden können. Die Covid-19-Krise hat den Menschen den Mangel an angemessener Finanzierung für die soziale Infrastruktur in Europa stärker bewusst gemacht. Laut einer Studie der High Level Task Force der Europäischen Union aus dem Jahr 2018 fehlen allein in Europa jedes Jahr rund 150 Milliarden Euro für die soziale Infrastruktur. Das Problem ist, dass einfach nicht genügend öffentliche Gelder zur Verfügung stehen und somit privates Kapital, wie es unser Fonds bereitstellt, langfristig neben dem öffentlichen Kapital eine wesentliche Rolle spielen muss.

Sie sprechen von sozialer Wertschöpfung. Inwiefern ist das wichtig?

Das ist für die Gesellschaft als Ganzes von entscheidender Bedeutung. Nehmen wir einige konkrete Beispiele. Investitionen in die soziale Infrastruktur können zum lokalen Wirtschaftswachstum sowie zur Gesundheit, Sicherheit und zum Wohlbefinden der lokalen Gemeinschaften beitragen. Sie können dazu beitragen, eine hochwertige Bildung für Jugendliche und Erwachsene sowie erschwinglichen und zugänglichen Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen, Familien, Studenten, ältere Menschen und unverzichtbare Arbeitskräfte bereitzustellen.

Diese sozialen Auswirkungen sind gut und schön, aber wie sieht es mit den ökologischen Auswirkungen aus? Sind diese nicht auch wichtig?

Für uns ist das eine nicht ohne das andere zu haben. Und auch wenn die soziale Wirkung unsere Priorität ist, vernachlässigen wir nicht die ökologische Wirkung unserer Investitionen.

Das klingt ein wenig nach Greenwashing.

Wir haben unser eigenes Rating eingeführt, um die Umweltauswirkungen unserer Investitionen zu bestimmen, und wir lassen unsere Aussagen von mehreren externen und unabhängigen Organisationen überprüfen. So haben wir beispielsweise das dritte Jahr in Folge einen grünen Stern von GRESB erhalten, dem weltweit wichtigsten ESG-Siegel für Immobilien und Infrastruktur. Für das Geschäftsjahr 2022 wurden wir mit 80 bewertet, was deutlich besser ist als der Durchschnitt, der bei 71 lag.

Sie sorgen auch dafür, dass Sie die nachhaltigen Entwicklungsziele der Vereinten Nationen verfolgen.

Tatsächlich trägt unser Ansatz dazu bei, sieben der UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung zu erreichen: Gesundheit und Wohlbefinden; hochwertige Bildung; sauberes Wasser, das allen zur Verfügung steht; saubere und erschwingliche Energie; menschenwürdige Arbeit und nachhaltiges, gemeinsames und dauerhaftes Wirtschaftswachstum; nachhaltige Städte und Gemeinden, die allen offenstehen; und schliesslich die Ziele Frieden und Gerechtigkeit mit starken Institutionen.

Wie viele Objekte haben Sie derzeit in Ihrem Immobilienportfolio?

Am 31. März 2023 besass der Fonds ein diversifiziertes Portfolio in acht Ländern mit insgesamt 29 Vermögenswerten und Eigenkapitalverbindlichkeiten von 782 Millionen Euro von 35 Investoren. Wir sind ständig auf der Suche nach neuen Objekten und tätigen regelmässig neue Akquisitionen.
 

Können Sie uns einige Beispiele für Investitionen nennen?

Die Mehrheit unserer Objekte teilt sich auf drei Bereiche auf: Medizin, Bildung und Wohnimmobilien. Zum Beispiel ein Gesundheitszentrum im Grossraum Mailand, ein Pflegeheim mit Schwesternwohnheim auf der Insel Lido in Venedig. Oder ein Studentenwohnheim an der Universität von Nottingham in Grossbritannien. Zu unseren Aktiva gehören auch eines der grössten privaten Krankenhäuser in Dänemark, eine Sonderschule für Kinder mit speziellen Bedürfnissen in London oder Sozialwohnungen in Dublin, Irland.
 

Und nach welchen Kriterien wählen Sie diese Vermögenswerte aus?

Wir verfügen über ein Expertenteam, das jeden Vermögenswert vor der Akquisition gründlich analysiert, um herauszufinden, inwieweit er zur Entwicklung und zum Wohlergehen der Gemeinschaft beiträgt oder beitragen kann. Ebenso werden seine ökologischen Auswirkungen, von denen wir bereits gesprochen haben, analysiert. Hinzu kommt, dass jedes Objekt, in das wir investieren, eine konkrete und messbare soziale Wirkung haben muss. Wir wollen es nicht bei schönen Reden belassen.
 

Hat diese Argumentation Erfolg bei Investoren?

Derzeit vertrauen uns 35 institutionelle Investoren aus neun Ländern. Bisher ist noch kein Schweizer dabei, aber man ist im Gespräch mit Investoren aus Ihrem Land. Wir bieten ihnen nicht nur die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, die eine konkret messbare soziale und ökologische Wirkung haben, sondern auch eine vergleichbare finanzielle Performance mit herkömmlichen Immobilien aufweisen. Die Schwierigkeit besteht natürlich gerade darin, Immobilien auszuwählen, die diese beiden Kriterien erfüllen. Wir sind jedoch fest davon überzeugt, dass es durchaus möglich ist, gleichzeitig eine soziale Wirkung und eine attraktive finanzielle Performance zu erzielen, wie es bei uns in den letzten vier Jahren der Fall war.
 

Es scheint, als wollten Sie die Quadratur des Kreises erreichen.

Nicht wirklich. Wenn wir die aktuelle Situation auf dem Markt für soziale Infrastruktur in Europa genauer anschauen, stellen wir fest, dass diese Anlageklasse viele Vorteile bietet. Viele Investitionen, die das soziale oder ökologische Umfeld verbessern, schaffen kurz- oder langfristig Werte, die sich in einem steigenden Wert der Vermögensobjekte und niedrigeren Betriebskosten widerspiegeln. Ausserdem sind wir davon überzeugt, dass das derzeitige Umfeld sehr attraktive Einstiegspunkte für Investitionen bieten kann, die entweder einen langfristig stabilen Cashflow oder hervorragende Möglichkeiten zur Wertschöpfung durch Entwicklung und Renovierung bieten können.

Tatsächlich?

Wir investieren in Vermögenswerte, die Dienstleistungen in den Bereichen Gesundheit, Bildung, bezahlbarer Wohnraum, zivile Dienstleistungen und öffentliche Sicherheit erbringen. Die Nachfrage nach diesen Dienstleistungen ist immer grösser als das Angebot, und im Gegensatz zu anderen Immobilienbereichen wie Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien bleibt ihr wesentlicher Charakter unabhängig vom Konjunkturzyklus bestehen, was sie historisch gesehen weniger volatil und widerstandsfähiger macht. Darüber hinaus besteht, wie unsere Analysen zeigen, ein anhaltendes Investitionsdefizit in der sozialen Infrastruktur, so dass das Risiko eines Überangebots gering ist. Aus diesen Gründen sind wir der Ansicht, dass soziale Infrastrukturen möglicherweise weniger anfällig für Schwankungen der Marktpreise sind.
 

Belegen die Ergebnisse Ihre Annahmen?

Seit unserer Gründung im Jahr 2018 haben wir eine Gesamtrendite nach Kosten von 6,2 % pro Jahr erzielt. Dies entspricht unseren Zielen. Darüber hinaus hat das Portfolio während der Covid-Pandemie sowie zuletzt in einem Umfeld steigender Zinsen und Inflation seinen defensiven Charakter unter Beweis gestellt. Und mit einer gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsdauer (WALT) von über 13 Jahren bietet der Fonds den Anlegern langfristige, dauerhafte und vorhersehbare Erträge.

Wird die Inflation ein Problem darstellen?

Auf den ersten Blick sollte dies nicht der Fall sein. Tatsächlich sind 91 % unserer Mietverträge an die Inflation gekoppelt, auch im sozialen Wohnungsbau. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen mit den Preisen steigen.
 

Wie liquide ist der Fonds?

Wir sind ein offener Fonds, der nicht börsennotiert ist und auch nicht die Absicht hat, an die Börse zu gehen. Die Anleger können ihre Anteile am Fonds auf vierteljährlicher Basis zurückgeben.
 

Was sind die Entwicklungsprojekte des Fonds?

Unser Team verfolgt jedes Quartal Immobilientransaktionen mit einem durchschnittlichen Wert von etwa einer Milliarde Euro. Natürlich sind nicht alle für uns interessant und nicht alle erfüllen unsere Kriterien, aber es zeigt, dass der Markt, auf den wir uns konzentrieren, ziemlich gross ist. Wir dürfen nicht vergessen, dass wir eine paneuropäische Strategie haben, die sich für fünf Bereiche interessiert.

Welche Grössenordnungen verfolgen Sie langfristig?

Wir stellen uns für die nächsten drei bis fünf Jahre ein Portfolio mit Vermögenswerten von 2 Milliarden bis 2,5 Milliarden Euro vor. Das wäre eine gute Grösse für einen europäischen Immobilienfonds.

 

Olivier Toublan