Im Jahr 2021 sind die Renditen in Genf bis auf 2% zurückgegangen

Immobilienmonitoring 8, Mai 2022, Immoday
 

Es überrascht kaum – die Immobilienrenditen sinken immer weiter. Doch nur wenige haben es für möglich gehalten, dass sie so tief fallen. In Zürich wurde bei den Objekten an bester Lage kürzlich die Marke von 2% erreicht. Nun zieht Genf nach, wie die Experten von Naef Investissement & Commercial feststellen.

Naef Investissement & Commercial hat soeben seine Studie über den Westschweizer Markt für Immobilienanlagen 2021 veröffentlicht. Wie üblich bietet diese eine sehr gute Zusammenfassung der Entwicklung der Preise, der Renditen und der Kapitalisierungssätze. Im Jahr 2021 sind die Renditen weiter gesunken – bisweilen auf ein Niveau, das vor fünf Jahren niemand für möglich gehalten hätte. In einigen Genfer Quartieren nähert man sich bei den begehrtesten Objekten mittlerweile der 2%-Marke an, wobei die Preise immer weiter steigen und die Investitionen Rekordhöhen erreichen. «Obwohl die Bruttorenditen auf ihren niedrigsten Stand gesunken sind, steigt die Nachfrage stetig», stellen die Experten von Naef fest.
 

Sie weisen jedoch darauf hin, dass Genf nicht die Romandie ist, weshalb Vorsicht geboten sei: «Nicht alle Immobilien in den einzelnen Westschweizer Kantonen sind für die Investoren gleich attraktiv. In den Kantonen Jura und Neuenburg sind die Renditen höher, doch sind die Investoren aufgrund der grossen regionalen Unterschiede und des hohe Leerstands vorsichtiger.» Anders gesagt: Ist man bereit, Risiken einzugehen, können in den Kantonen Wallis, Neuenburg, Freiburg, Jura und in bestimmten Regionen des Kantons Waadt, in denen die Leerstandsquote höher und die Nachfrage der institutionellen Anleger niedriger ist, Renditen von 4% bis 6% erzielt werden.

Ein Jahr der Rekorde
 

Denn natürlich werden die Preise nach wie vor von den institutionellen Anlegern diktiert. Pensionskassen, Fonds, Stiftungen oder grosse Versicherungskonzerne – auf sie entfallen 90% der Akquisitionen, wobei die Investitionen mittlerweile schwindelerregende Höhen erreichen. In Genf wurde 2020 ein Portfolio von sieben Liegenschaften für fast 600 Millionen Franken an die Pensionskasse Basel-Stadt verkauft. Und im Jahr 2021 belief sich die grösste Transaktion, der Verkauf des Hauptsitzes der Bank Pictet an eine deutsche Immobilienfirma, auf 615 Millionen Franken – ein Rekord für Geschäftsimmobilien.
 

Insgesamt sei 2021 in der Romandie erneut ein Rekordjahr für Immobilieninvestitionen gewesen, versichern die Experten von Naef. In Genf wurde die Marke von 4 Milliarden Franken (4,177 Milliarden Franken, um genau zu sein) geknackt. Der Markt hat in den letzten Jahren eine erstaunliche Entwicklung hingelegt, wenn man bedenkt, dass dieser Betrag vor gerade einmal fünf Jahren noch bei weniger als 2 Milliarden lag. Dies bedeutet, dass die durchschnittlichen Preise immer höher sind, da sich die Anzahl der Transaktionen im gleichen Zeitraum nur geringfügig verändert hat. Sie lag 2021 bei 146 Transaktionen und im Durchschnitt der letzten 5 Jahre bei 139.

Geschäftsimmobilien nehmen Fahrt auf
 

Noch interessanter aber ist, dass das Volumen im Segment der Geschäftsimmobilien, von welchen sich die Anleger in den letzten Jahren zugunsten der Wohnimmobilien abgewandt haben, wieder im Aufwind ist. In Genf liegt es mit Transaktionen im Umfang von insgesamt 1,9 Milliarden Franken mit dem Wohnimmobiliensegment praktisch gleichauf. «Einen grossen Unterschied gibt es jedoch: Es waren gerade einmal 27 Transaktionen, im Wohnimmobiliensegment hingegen deren 119.»
 

In der Waadt – so die Experten von Naef – hätten es die institutionellen Investoren ebenfalls auf die grossen Agglomerationen des Kantons abgesehen. «Es gibt viele grosse Bauprojekte mit einer starken Durchmischung, oft um die SBB-Bahnhöfe der neuen urbanen Zentren herum.» Einige ganz grosse Vorhaben werden im Bezirk «Ouest lausannois» realisiert, z. B. Central Malley und Quai Ouest am Bahnhof Renens, beide durch SBB Immobilien, oder Square One durch SICPA.

In der Peripherie ist es schwieriger
 

Naef Investissement & Commercial interessiert sich jedoch nicht nur für die Genferseeregion und ihre grossen städtischen Zentren. Die Analyse des Unternehmens zu einer eher peripheren Region wie Neuenburg ist ebenfalls aufschlussreich. Und dort sieht es nicht so rosig aus: «Das Interesse der institutionellen und privaten Anleger an der Neuenburger Region hält sich in Grenzen und ist uneinheitlich. Nicht alle Ampeln stehen auf Grün.» Was unter anderem auf den Bevölkerungsschwung zurückzuführen ist, welchen der Kanton zu stoppen versucht. Im Jahr 2021 ist ihm dies gelungen, da Neuenburg zum ersten Mal seit 2016 wieder einen positiven Migrationssaldo verzeichnet hat.
 

Die grosse Differenz zwischen der Region «Littoral» und der Region «Montagnes» bleibt jedoch bestehen, was sich auch an der Leerstandsquote zeigt: «In der Region «Montagnes» liegt diese bei ganzen 4,27%, während die Situation in der Region «Littoral» mit 1,53% ausgewogen ist und in der Region «Val-de-Ruz» mit 0,9% auf eine leichte Wohnungsknappheit hindeutet.» Angesichts dieser grossen regionalen Unterschiede überrascht es daher kaum, dass in erster Linie in der Region «Littoral» Immobilienprojekte entwickelt werden.
 

Olivier Toublan für Immoday