PwC - Immospektive November 2022

18. November 2022

Der Schweizer Immobilienmarkt ist nach wie vor von Umwälzungen geprägt, welchen geopolitische und weltwirtschaftliche Ereignisse zugrunde liegen. Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich jedoch in einzelnen Bereichen Normalisierungsanzeichen.

Die Auswirkungen der durch die anhaltende Null-Covid-Politik in China und den Ukrainekrieg verursachten Lieferengpässe und Rohstoffteuerungen scheinen den Zenit überschritten zu haben. Das nach der überstandenen Coronapandemie eingesetzte, schwungvolle Wachstum der westlichen Volkswirtschaften ist abgeflacht, die Schweizer Wirtschaft trotzt den neuen Herausforderungen im Zusammenhang mit Inflationssprüngen und Zinserhöhungen aktuell aber noch.

Der ausgeprägte Arbeitskräftemangel und die tiefe Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig hoher Nettozuwanderung erzeugen weiterhin Druck auf die Immobilienmärkte. Allerdings gehen die bewilligten Bauprojekte trotz sinkender Baukostenteuerung ein weiteres Jahr zurück. Diese entgegengesetzten Entwicklungen entfalteten unterschiedliche Wirkungen. Während die Marktwerte für Wohneigentumspreise im Vergleich zum Vorquartal weiter gestiegen sind, erlitten die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern und Büroimmobilien einen Dämpfer.
 

Die Wirtschaftsentwicklung in der Schweiz beweist nach wie vor Robustheit

Das wirtschaftliche Umfeld liess insbesondere in der ersten Hälfte des Jahres keine positive Entwicklung erahnen. Die Auswirkungen der Coronakrise schwächten sich ab, wurden aber direkt durch den Ukrainekrieg und die anschliessende Energiekrise abgelöst. Die heftigen Sanktionen gegen Russland sowie die anhaltende Null-Covid-Politik in China verursachten zudem starke Verwerfungen in den Lieferketten¹. Rasant steigende Rohstoff- und damit einhergehend Energiepreise stehen unter anderem am Anfang der Inflationswelle, welche von manchen Marktbeobachtern angesichts der beispiellosen Phase einer extrem lockeren Geldpolitik seit der Finanzkrise, vor allem während Corona, bereits seit einigen Jahren erwartet worden war.
 

Während im Ausland die Inflation ungebrochen hoch ist, erweist sich die Situation in der Schweiz einmal mehr als robust. Mit 3,5 % im 2. Quartal erreichte die Inflation vorerst ihren Höchstwert. Die SNB prognostiziert für die Jahre 2022 und 2023 eine Teuerung von 3 % bzw. 2,4 %. Im Jahr 2024 soll die Inflation gem. SNB mit 1,7 % wieder im Zielband von 0–2 % notieren². Experten gehen von einem BIP-Wachstum von 2,2 % in diesem Jahr aus, während für 2023 lediglich ein Wachstum von 0,7 % erwartet wird. In der Eurozone wird 2022 und 2023 ein BIP-Wachstum von 2,9 % resp. 0,2 % erwartet, wobei die Inflation mit 8,2 % resp. 5,4 % prognostiziert wird. In den USA gehen Experten von einem Wirtschaftswachstum von 1,7 % und 0,5 % für die Jahre 2022 resp. 2023 aus. Die Inflation wird mit 8,0 % resp. 3,8 % erwartet³.
 

Konstant tiefe Bautätigkeit bei sich normalisierender Baukostenentwicklung

Der Produktionskostenindex zeigte im vergangenen Quartal starke Anzeichen einer Trendumkehr des massiven Preisanstiegs der letzten drei Quartale. Im letzten Quartal wiesen die Segmente Stein- und Betonbau für MFH (-2,5 %) und EFH (-2,8 %) sowie Hoch- und Industriebau (-5,8 %) allesamt Preisreduktionen auf. Auf die letzten zwölf Monate gesehen stehen jedoch noch immer Veränderungen von +4,8 %, +4,8 % resp. +5,8 % zu Buche. Der dem Produktionskostenindex hinterherhinkende Baupreisindex weist im 3. Quartal stets hohe Anstiege von 5,6 % für Bürogebäude und 4,9 % für Mehrfamilienhäuser auf. Im Vorjahresvergleich sind die Erstellungskosten um 8,7 % resp. 8,1 % gestiegen [19]. Die Prognosen für die Bautätigkeit in den nächsten Jahren sehen nach einer negativen Entwicklung des Investitionsvolumens im laufenden Jahr (-2,1 %) positive Veränderungen von 0,7 % und 1,4 % für die kommenden zwei Jahre vor.
 

Mietwohnungspreise zeigen eine konstante Entwicklung

Die Entwicklung der Wohnungsmieten zeigt im Vorquartalsvergleich (-0,7 %) eine leicht rückläufige Tendenz. Über die letzten zwölf Monate betrachtet notiert der Index für Wohnungsmieten jedoch noch immer mit 1,3 % im Plus. Dabei haben Altbauwohnungen (+2,4 %) stärker zugelegt als Neubauwohnungen (+0,4 %). Diese Veränderungen knüpfen an die konstanten Entwicklungen der letzten fünf Jahre an, in denen die Mietwohnungspreise gesamtschweizerisch keine entscheidenden Sprünge erlebt haben⁴. Regional verzeichneten die Indizes jedoch unterschiedliche Entwicklungen. Die Region Zürich verzeichnete keine Veränderung zum Vorquartal (Veränderung zum Vorjahr: +3,0 %), während sich in den Regionen Genfersee, Mittelland und Basel eine Reduktion der Wohnungsmieten -1,3 % (+2,3 %), -1,3 % (+0,6 %) sowie -1,4 % (-3,2 %) beobachten liess. Die Mieten in der Ostschweiz liessen mit -0,9 % (+1,6 %) ebenfalls nach. Die Region Jura verzeichnete mit -3,6 % (-2,8 %) die grösste Reduktion, wohingegen der Alpenraum und die Südschweiz mit +1,3 % (0,0 %) resp. +3,3 % (+1,6 %) gar ein Wachstum verzeichneten.

Die rückläufige Entwicklung der Leerwohnungsbestände hat sich im vergangenen Quartal weiter akzentuiert. Während der ersten Jahreshälfte 2022 hat sich die Leerwohnungsziffer von 1,54 % auf 1,31 % reduziert. Die Gründe für diese Entwicklung sind die weiterhin rückläufige Bautätigkeit, die mit dem Wirtschaftswachstum zusammenhängende, steigende Nachfrage sowie die anhaltend hohe Nettozuwanderung⁵.
 

Die Bautätigkeit im Mietwohnungsbau hat ihren Zenit bereits 2018 überschritten und wurde vom diesjährigen Baukostenschock erwartungsgemäss nicht positiv beeinflusst. In den letzten zwölf Monaten wurden landesweit ca. 23'000 Mieteinheiten bewilligt, was einem 10-Jahres-Rekordtief entspricht⁶. Diese Entwicklung dürfte weiter zu erhöhtem Druck auf die Mietpreise führen. Eine Mehrheit der Marktbeobachter prognostiziert für die kommenden zwölf Monate zunehmend steigende Mietwohnungspreise.
 

Zudem muss aufgrund des im Verlaufe dieses Jahres von -0,75 % auf +0,50 % in zwei Schritten erhöhten Leitzinses im Mietwohnungssegment kurz- bis mittelfristig mit einer Erhöhung des Referenzzinssatzes gerechnet werden. Die Prognosen betreffend Zeitpunkt des Anstiegs fielen ob der global und national dynamischen Geldpolitik im Laufe des vergangenen Quartals unterschiedlich aus. Erwartete man im Hause Swiss Life im August bei einem Leitzins von -0,25 % einen Referenzzinsanstieg per Mitte 2024⁷ , so wurde diese Prognose nach der erneuten Zinserhöhung um 75 Basispunkte im September bereits auf 2023 korrigiert⁸ . Die Experten der ZKB erwarten den Schritt von 1,25 % auf 1,50 % im ersten Quartal des kommenden Jahres. Insgesamt wird in den folgenden fünf Jahren ein kontinuierlicher Anstieg von jeweils 25 Basispunkten pro Jahr erwartet⁹ . 

Verstärkte Akzentuierung der Wichtigkeit von Zentrumslagen für Büroflächen

Nachdem die letzten drei Quartale insgesamt eine markante Erhöhung der Büroflächenmieten zeigten, bewegten sich diese gesamtschweizerisch im vergangenen Quartal mit -0,3 % leicht rückläufig. Regional zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede. Während in der Region Genfersee das starke Wachstum seit der Coronakrise mit +4,2 % fortgesetzt werden konnte und das Jahreswachstum sogar bei +15,5 % notiert, verzeichnete die Region Zürich eine Reduktion der Mieten für Büroflächen um -2,2 % und ein Jahreswachstum von +8,8 %. Prognosen für die gesamte Schweiz zeigen nach wie vor zurückhaltende Erwartungshaltungen betreffend Entwicklung der Büromieten. Eine Mehrheit der Befragten erwartet eine Reduktion der Büromieten, wobei bereits eine weniger negative Einstellung als in den vier Vorquartalen beobachtet werden kann¹⁰.  Allerdings erwarten Marktbeobachter, dass an Top-Lagen in den Zentren der Grossstädte eine höhere Nachfrage nach Büroflächen zu erwarten ist. Es zeichne sich ab, dass sich die Diskrepanz zwischen Top-Lagen und Peripherie weiter akzentuieren wird¹¹.

Ein wichtiger Indikator für den Büroflächenmarkt ist die Situation am Arbeitsmarkt. Der Beschäftigungsindikator des KOF zeigt die Rekrutierungstendenzen der Unternehmen und hat sich in der Vergangenheit oft als Vorbote der Entwicklung des Arbeitsmarktes erwiesen¹². Nachdem im 1. und 2. Quartal 2022 ein Höchststand der Rekrutierungsabsichten der Unternehmen resp. der ausgeschriebenen Stellen seit Beginn der Datenaufzeichnung im Jahr 1997 erreicht wurde, scheint der Zenit vorläufig erreicht zu sein. So wird für das Jahr 2023 mit einer langsam steigenden Arbeitslosigkeit von +2,2 % auf +2,3 % gerechnet, welche sich aber nach wie vor auf einem historisch tiefen Niveau befinden wird¹³.
 

Obwohl die Nachfrage nach Büroflächen aufgrund der wachstumshungrigen Rekrutierungsstrategien der Unternehmen tendenziell weiter steigen dürfte, scheint die Bautätigkeit im Bürobereich tief zu bleiben. Im Jahr 2021 wurde für ein Investitionsvolumen von lediglich 1,6 Mrd. CHF Baubewilligungen erteilt. In diesem Jahr dürfte das Volumen auf ca. 1,8 Mrd. CHF kommen, was immer noch deutlich unter dem historischen Mittel seit 1995 von ca. 2,2 Mrd. CHF liegt¹⁴. Dies dürfte eine druckausübende Wirkung auf die Büroflächenmieten haben.
 

Trendwende bei Renditeanforderungen im Wohnungsbereich setzt sich fort

Nachdem im 2. Quartal die aufgrund der Zinswende erwartete Trendwende im Bereich der Renditeerwartungen zu beobachten war, erhöhten sich die minimalen Diskontierungssätze auch im 3. Quartal. Für Mehrfamilienhäuser an Top-Lagen haben sich diese gemäss führenden Bewertungsfirmen von 1,77 % im Vorquartal auf aktuell 1,86 % (netto, real) erhöht. Unter anderem mit der Entwicklung der minimalen Diskontsätze zusammenhängend haben sich die Marktwerte um -1,9 % reduziert im Vergleich zum Vorquartal. Während der letzten zwölf Monate steht die Veränderungsrate der Marktwerte aber noch mit +1,5 %. Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser beträgt 2022 (YTD) 6,7 %. Im Vergleich zum Vorjahr würde dies einer um 1,2 % erhöhten Gesamtrendite entsprechen. Für die erhöhte Rendite ist ausschliesslich die Wertveränderungsrendite, welche 2022 (YTD) 3,8 % beträgt (2021: 2,6 %), verantwortlich. Die Cashflowrendite beträgt 2022 (YTD) 2,9 % (2021: 3,0 %)¹⁵. Regional zeigt vor allem die Region Zürich mit einer Gesamtrendite von 8 % 2022 (YTD) (2021: 6,8 %) eine starke Entwicklung. Die Regionen Genfersee sowie Mittelland verzeichnen mit 6,8 % (2021: 4,9 %) resp. 6,0 % (2021: 4,6 %) ebenfalls hohe Anstiege. Schwächere Entwicklungen weisen die Regionen Südschweiz mit 3,7 % (2021: 2,8 %) und Alpenraum mit 3,6 % (2021: 3,4 %) auf.
 

Im kommerziellen Bereich zeigten Bürorenditen eine starke Entwicklung im vergangenen Quartal. Im aktuellen Jahr (YTD) steht die Gesamtrendite bei 13,4 % (2021: 6,7 %). Diese setzt sich aus 3,6 % (2021: 3,6 %) Cashflow- und 9,7 % (2021: 3,1 %) Wertveränderungsrendite zusammen. Die Marktwerte haben sich im 3. Quartal 2022 mit -1,3 % leicht rückläufig entwickelt. Über die letzten zwölf Monate kann aber ein Wachstum von 12,2 % konstatiert werden. Wenig überraschend präsentieren sich die Wirtschaftsmotoren Genferseeregion und Zürich als Spitzenreiter mit 16,5 % (2021: 2,0 %) resp. 14,8 % (2021: 11,2 %). Schwächer entwickelte sich die Region Basel mit 6,2 % 2022 (YTD) (2021: 2,1 %)¹⁶.
 

Die Auswirkungen des Zinsanstiegs auf die Wohneigentumspreise sind unterschiedlich

Unbeeindruckt von den Entwicklungen der Real- und Geldmärkte stieg das Hypothekarvolumen in der Schweiz ein weiteres Jahr konstant an. Per August 2022 betrug das Gesamtvolumen der Hypothekarkredite 1135,3 Mrd. CHF, was rund 4 % über dem Vorjahreswert liegt. Im Gegensatz zum Hypothekarvolumen waren die Hypothekarzinsen im vergangenen Quartal einer grossen Dynamik ausgesetzt und durch die Anhebung des Leitzinses gegenüber dem Vorquartal deutlich angestiegen. Der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek ist von 1,82 % auf 2,46 % angestiegen. Für fünf- und zehnjährige Festhypotheken wurden Anstiege von 1,99 % auf 2,70 % resp. von 2,40 % auf 3,08 % verzeichnet [23]. Auch der SARON-Zinssatz war mit einer Erhöhung von -0,20 % auf 0,47 % einem starken Anstieg ausgesetzt [21]. Für die kommenden zwölf Monate wird mit einem leichten Anstieg des SARON-Zinssatzes sowie der Fix-Hypotheken gerechnet. Die Entwicklungen dürften aber nach wie vor Ausschlägen nach unten wie oben ausgesetzt sein¹⁷.
 

Die Entwicklungen auf dem Wohneigentumsmarkt zeigen eine erste Reaktion auf die erhöhten Finanzierungskosten. Während der Preisindex für Einfamilienhäuser in den letzten zwölf Monaten um +5,5 % gestiegen ist, erhöhte sich dieser im Vergleich zum Vorquartal lediglich noch um +1,5 %. Ein Blick auf die Entwicklungen der verschiedenen Preissegmente lässt differenziertere Schlüsse zu. Das untere Marktsegment zeigte im Jahresvergleich mit +6,2 % die höchste Veränderung. Es folgten das gehobene und das mittlere Segment mit +5,8 % resp. +4,6 %. Im Vergleich zum Vorquartal war der Preisanstieg für Objekte im gehobenen Segment (+2,3 %) jedoch deutlich stärker ausgefallen als für Objekte im mittleren (+1,0 %) und unteren (+0,3 %) Segment. Obwohl auch das Preiswachstum des gehobenen Segments wachstumsdämpfend beeinflusst wurde, scheinen die erhöhten Finanzierungskosten nicht unerwartet in verstärktem Ausmass die mittleren und unteren Preissegmente betroffen zu haben. Experten erwarten eine deutlich geringere Preisdynamik in den kommenden Quartalen als in den Quartalen seit Ausbruch der Coronapandemie, rechnen jedoch aufgrund des sehr geringen Angebots nicht mit sinkenden Preisen. Dies dürfte erst bei langfristig erhöhten Zinsen und einer rückläufigen Nachfrage der Fall sein^18.
 

Im Eigentumswohnungsbereich zeigt sich über alle Segmente gesehen dieselbe Dynamik wie bei Einfamilienhäusern. Beträgt der Preisanstieg im Vorjahresvergleich noch +8,1 %, so kommt dieser im Vergleich zum Vorquartal noch auf +2,2 %. Die Entwicklung der einzelnen Segmente präsentiert sich wie folgt: Das gehobene Segment ist im Gegensatz zum EFH-Segment im EWG-Bereich auch im Jahresvergleich der Spitzenreiter (+8,8 %). Es folgen das mittlere (+7,5 %) und das untere (+7,4 %) Segment. Im Vergleich mit dem Vorquartal weist das untere Segment (+2,9 %), gefolgt vom gehobenen (+2,6 %) und mittleren (+1,6 %) [64], die grösste Veränderung auf. Auch hier sehen die Prognosen für die kommenden Quartale keine sinkenden Preise.
 

Während kurz- bis mittelfristig wahrscheinlich nur eine erhöhte Bautätigkeit oder eine reduzierte Nettozuwanderung die Preisdynamiken auf dem Eigentumsmarkt reduzieren könnten, wird langfristig laut Ökonomen der Credit Suisse das Ableben der Baby-Boomer-Generation eine merklich entspannende Wirkung entfalten. Zwischen 2030 und 2045 sollen dadurch schätzungsweise 420'000 Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen für nachrückende Generationen frei werden. Insbesondere gegen Ende dieser Periode sollen bis zu 50'000 Einheiten pro Jahr zusätzlich zu den Neubauten auf den Markt kommen. Im aktuellen Jahr, in welchem schätzungsweise ca. 20'000 Transaktionen im EFH- und ca. 30'000 Transaktionen im EWG-Segment abgewickelt werden, würde dies gerade ungefähr dem erwarteten Transaktionsvolumen entsprechen¹⁹.

1. Immobilien Business, Starke Büromärkte / Oktober 2022
2. SNB, Monetary policy assessment / September 2022
3. Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / Oktober 2022
4. FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Datenstand: 30.09.2022)
5. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt / September 2022
6. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt / September 2022
7. Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / August 2022
8. Swiss Life Asset Managers, Real Assets Exposé / November 2022
9. ZKB, Prognosen / Oktober 2022
10. FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Datenstand: 30.09.2022)
11. Swiss Life Asset Managers, Real Estate House View / August 2022
12. KOF, Beschäftigungsfaktor / November 2022
13. KOF, Energiekrise belastet die Wirtschaft / Oktober 2022
14. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt / September 2022
15. FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.09.2022)
16. FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.09.2022)
17. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt/ September 2022
18. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt/ September 2022
19. Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt/ September 2022