Immobilienfonds, die über 100 Milliarden wert sind!

In der Schweiz ist der grösste börsenkotierte Immobilienfonds, UBS Swiss Sima, etwa 10 Milliarden Franken schwer. Doch verglichen mit den grössten Immobilienfonds der Welt ist er immer noch ein Zwerg. Der amerikanische Prologis ist an der Börse über 100 Milliarden wert. Kleiner Überblick über die Riesen der Branche.

Da zahlreiche Anleger in der Schweiz der Ansicht sind, dass die besten Immobilienchancen nur im Ausland zu finden sind, wo die Renditen höher ausfallen, wollten wir in Erfahrung bringen, was ausserhalb unserer Landesgrenzen passiert: Wer sind die grössten börsenkotierten Immobilienfonds der Welt, in welche Sektoren investieren sie und wie hoch sind ihre Renditen? Wenn wir uns auf ähnliche Strukturen beschränken, wie wir sie in der Schweiz kennen, befinden sich die meisten dieser Riesen – wenig überraschend – in den USA (REITs, Real Estate Investment Trusts). Und sie konzentrieren sich nicht ausschliesslich auf Wohnimmobilien, wie es bei vielen Fonds in der Schweiz üblich ist. Ganz im Gegenteil. 
 

Lagerhäuser, Telekommunikationsanlagen, Rechenzentren – die Vielfalt ist gross

1. Prologis, der weltweit grösste Fonds, zeichnete Ende März 2022 ein Volumen von 116 Milliarden Dollar und ist auf Lagerhäuser und Vertriebszentren in Asien, Europa und Nord- und Südamerika spezialisiert. Der Fonds beschäftigt rund 2000 Mitarbeiter. Doch trotz seiner Positionierung, die viele Anleger als vielversprechend bewerten, weist Prologis keine aussergewöhnliche Rentabilität auf: kaum mehr als 2 %.

2. Ein zweites Vehikel, das fast 110 Milliarden Dollar schwer ist, ist American Tower. Der Fonds verwaltet ziemlich spezielle Immobilien, nämlich Telekommunikationsinfrastrukturen für Mobilfunkbetreiber. Er beschäftigt etwas mehr als 5000 Mitarbeiter und weist eine Rentabilität von knapp 2,4 % auf. Was im Durchschnitt der Schweizer Immobilienfonds liegt.

3. Crown Castle, der drittgrösste Fonds, umfasst ein Vermögen von 77 Milliarden Dollar und verzeichnete Ende März 2022 eine Rendite von 3,35 %. Auch er ist auf die Verwaltung von Telekommunikationsinfrastrukturen spezialisiert. Er beschäftigt rund 4500 Mitarbeiter.

4. Der vierte Riese in dieser Reihe, Public Storage, ist auf Selbstbedienungslager spezialisiert. Das Unternehmen ist in den USA das grösste in seiner Branche und auch in Europa vertreten. Public Storage beschränkt sich dabei nicht nur auf Immobilien, sondern bietet seinen Kunden auch eine Reihe von Dienstleistungen, wie z. B. den Verkauf von Verpackungen für die Lagerung ihrer Sachen. Der Fonds beschäftigt etwas mehr als 5000 Mitarbeiter, verzeichnet eine Marktkapitalisierung von 66 Milliarden Dollar und eine Rentabilität von 2,14 %.
 

Der grösste Wohnimmobilienfonds kommt erst an zehnter Stelle

5. Es folgt Equinix, der in einem völlig anderen Sektor aktiv ist, nämlich im Bereich der Rechenzentren. Auch dieses Unternehmen ist nicht nur im Immobilienbereich tätig, sondern bietet seinen Kunden zusätzlich Hosting-, Konnektivitäts- und Supportdienstleistungen. Der Fonds beschäftigt mehr als 10’000 Mitarbeiter, ist an der Börse etwa 65 Milliarden Dollar schwer und weist eine Rentabilität von 1,74 % auf.

6. Die höchste Rentabilität unter diesen Riesen der indirekten Immobilienanlagen bietet mit etwas mehr als 5 % die Simon Property Group. Das Unternehmen ist allerdings in einem Sektor tätig, der bei vielen als geschädigt gilt: Einkaufszentren. Allerdings besitzt dieser Fonds mehrere sehr hochwertige Zentren, die an Luxusmarken vermietet wurden, welche auf den ersten Blick weniger von der Krise betroffen sind. Dadurch ist der Fonds fast 50 Milliarden Dollar schwer und verwaltet rund 22,5 Millionen Quadratmeter Gewerbefläche! Hauptsächlich in Nordamerika und Asien. Er beschäftigt etwas über 3000 Mitarbeiter.

7. Weiter geht es mit Welltower, einem auf Infrastrukturen im Gesundheitssektor spezialisierten Fonds mit einer Marktkapitalisierung von 43 Milliarden Dollar und einer Rentabilität von 2,6 %. Mit einem sehr kleinen Team von etwa 500 Mitarbeitern.

8. Damit diese Liste nicht zu ermüdend wirkt, springen wir in der Rangfolge etwas weiter nach unten direkt zum zehnten Platz – AvalonBay. Wir erwähnen diesen Fonds, weil er der erste Fonds in der Liste ist, der sich auf Wohnimmobilien konzentriert. Er ist etwa 35 Milliarden Dollar schwer und erzielt eine Rentabilität von 2,6 %. Damit weist er fast dieselbe Rentabilität auf wie die Schweizer Immobilienfonds, die sich auf eben diesen Sektor spezialisiert haben. In seinem letzten Jahresbericht gab AvalonBay an, rund 80’000 Wohnungen zu besitzen, die sich hauptsächlich in den grossen städtischen Zentren der USA befinden. Er beschäftigt etwas über 3000 Mitarbeiter.
 

Im Vergleich dazu sind Schweizer Fonds nur Zwerge 

Die Liste offenbart uns andere Zahlen, andere Beträge als die, die von den uns bekannten Fonds in der Schweiz veröffentlicht werden. Doch möchten wir daran erinnern, dass es in unserem Land rund 40 an der Börse kotierte Immobilienfonds mit einer durchschnittlichen Ausschüttungsrendite von etwa 2,4 % gibt. So gesehen liegen wir im Durchschnitt der amerikanischen Riesen, die wir eben vorgestellt haben. 

Der wahre Unterschied liegt natürlich in der Grösse. Die gesamte Marktkapitalisierung aller in der Schweiz kotierten Immobilienfonds beläuft sich auf rund 60 Milliarden Franken, wobei der grösste, UBS Swiss Sima, etwas mehr als 10 Milliarden Franken wiegt. Das ist etwa zehnmal weniger als der amerikanische Riese Prologis. Doch ist das letztlich gar nicht so schlecht, wenn man sich den Grössenunterschied zwischen den beiden Volkswirtschaften vor Augen führt und sich daran erinnert, dass sich die meisten Schweizer Fonds fast ausschliesslich auf in der Schweiz gelegene Immobilien konzentrieren.
 

Olivier Toublan, Immoday