Immobilienfonds: Zukunft sieht wieder rosig aus
01/05/2024
5 min
Es gibt viele Gründe zur Freude, zumal der Schweizer Immobilienmarkt seine Krisenfestigkeit unter Beweis gestellt hat – ebenso wie die verschiedenen Anlagevehikel, die diese schwierige Situation trotz volatiler Börsenkurse gut überstanden haben. Die Wolken am Himmel der indirekten Immobilienanlagen haben sich verzogen.
Die Wolken am Himmel der indirekten Immobilienanlagen haben sich in den letzten Monaten grösstenteils verzogen. Der Immobiliensektor hat die Krise unbeschadet überstanden und seine Widerstandsfähigkeit in schwierigen Situationen bewiesen. Auch die Anlagefonds haben sich gut geschlagen: Die Dividenden sind im Wesentlichen stabil geblieben, auch wenn die Fonds – die grossen historischen Vehikel eingeschlossen – an der Börse stark unter Druck geraten sind.
Doch all das gehört mittlerweile der Vergangenheit an. Richten wir nun unser Augenmerk auf die Zukunft. Wüest Partner hat vor einigen Tagen in der neuesten Ausgabe seines Immo-Monitorings eine Zusammenfassung der Analyse in zehn Punkten veröffentlicht, die wie immer voller interessanter Informationen ist. In dieser Analyse versichern die Experten, dass Anlagen in Immobilienfonds mittel- und langfristig für Investoren wieder attraktiv geworden sind.
1. Institutionelle Anleger sind nun in Immobilienanlagen unterinvestiert
Seit zwei Jahren geht der Anteil der Immobilieninvestitionen der institutionellen Anleger zurück. Ende 2023 belief sich dieser im Durchschnitt auf 24,4% und lag damit 2 Prozentpunkte unter dem Höchstwert, der im dritten Quartal 2022 erzielt worden war. Die Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften werden daher wieder proaktiver am Immobilienmarkt teilnehmen können.
2. Käufer sind wieder bereit, mehr zu zahlen
Die Zinssenkung vom 21. März 2024, die wahrscheinlich nicht die letzte sein wird, wird den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen und den Transaktionsmarkt im Besonderen beflügeln. Diese Belebung könnte potenzielle Käufer davon überzeugen, mehr für ein Objekt zu bezahlen, um sich den Erwartungen der Verkäufer anzunähern – vor allem im Segment der Wohnimmobilien.
3. Der Spread spricht wieder ganz klar für indirekte Immobilienanlagen
Die Renditen der Eidgenossen sind in den letzten Monaten gesunken, da die Inflationserwartungen rückläufig waren und die bereits erfolgten und noch bevorstehenden Zinssenkungen berücksichtigt wurden. Dies macht die Immobilienfonds entsprechend attraktiver. Der Spread zwischen der Rendite zehnjähriger Eidgenossen und der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite der kotierten Anlagefonds liegt Ende April bei ungefähr 190 Basispunkten.
4. Wenig Leerstand und stabile Mieten: Vorteile für die Immobilienanlagen
Die Ertragsaussichten begünstigen Investitionen in Immobilien, insbesondere in Wohnimmobilien. Die Leerstandsquote bleibt sehr tief und die Mieten steigen angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels weiter – dies obwohl der Referenzzinssatz nicht weiter anziehen wird, hat die SNB doch die Zinsen gesenkt.
5. Büroflächen gefragt, aber nur wenn gut gelegen
Für Büroliegenschaften sind die Aussichten uneinheitlich. Bürogebäude an sehr guter Lage und in sehr gutem Zustand, die ökologisch nachhaltig betrieben werden können, sind sowohl bei den Investoren als auch bei den Nutzern sehr begehrt. Objekte an ungünstiger Lage und in schlechtem Zustand haben es am Markt jedoch schwer.
6. Direkte Renditen zum ersten Mal seit 2008 wieder höher
Dank dem Rückgang des Marktwerts und der Zunahme der Nettomieteinnahmen sind die direkten Renditen zum ersten Mal seit 2008 wieder leicht angestiegen. Dies zeigt, dass direkte Immobilienanlagen in der Schweiz auch in einem Umfeld steigender Zinsen eine stabile Einkommensquelle darstellen.
7. Die Schweizer Immobilien haben sich als krisenfest erwiesen
Ein internationaler Vergleich zeigt, dass die Schweiz mit einem Preisrückgang von -1,7% und einer Gesamtrendite von +1,4% zu den Ländern mit einer relativ starken Performance zählt. Dies bestätigt die allgemeine Widerstandsfähigkeit des Schweizer Immobilienmarktes, der auch in schwierigen Zeiten eine gewisse Stabilität zu bewahren vermag.
8. Immobiliengesellschaften: eine durchschnittliche Performance von 7% in zehn Jahren
Im Jahr 2023 erzielten börsenkotierte Immobiliengesellschaften eine durchschnittliche Gesamtrendite von 9,3%. Ihr Verlust aus dem Vorjahr wurde also mehr als kompensiert und ihre durchschnittliche Performance für die letzten zehn Jahre liegt damit bei 7%. Gesellschaften mit einer grossen Börsenkapitalisierung erzielten überdurchschnittliche Gewinne, während kleinere Gesellschaften bisweilen Einbussen verzeichneten.
9. Stabile Dividenden von Immobilienfonds
Nach einer bemerkenswerten Underperformance im Jahr 2022 (durchschnittlich -15,5%) konnten Immobilienfonds im vergangenen Jahr mit einer Gesamtrendite von 5,9% wieder etwas Boden gutmachen – dies bei einer ziemlich starken Volatilität, die höher war als jene während der Subprime-Krise von 2007/2008.
In den ersten zwei Monaten 2024 haben sie bereits eine Performance von 2,5% erzielt.
Die Cashflows erweisen sich insbesondere aufgrund der soliden Mieteinnahmen aus Wohnliegenschaften als sehr beständig, was stabile Dividendenausschüttungen wahrscheinlich macht.
10. Entgegen den Befürchtungen keine umfangreichen Rücknahmeanträge
Zu guter Letzt haben sich Befürchtungen, dass die Anleger umfangreiche Rücknahmen fordern könnten, wenn der Nettoinventarwert (NIW) eines Fonds über seinen Marktpreis steigt, nicht bestätigt. Die Situation scheint mittlerweile in Ordnung, da die meisten Fonds wieder ein positives Agio aufweisen.