Im April schnitten die Immobiliengesellschaften besser ab als die Fonds
12/05/2024
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Es ist so selten, dass es Erwähnung verdient: Im April verzeichneten die Immobiliengesellschaften eine positive Performance, während die Fonds eine deutliche Korrektur erfuhren. Der Spread zwischen den beiden Arten von Anlagevehikeln bleibt jedoch gross. Der einzige andere bemerkenswerte Fakt aus diesem April: Die Prämie von Fundamenta stieg innerhalb eines Monats um 10 Prozentpunkte, nachdem das Unternehmen von SPS übernommen worden war.
Nach der im März bekannt gegebenen Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site – die ein Zeichen dafür ist, dass die Konsolidierung im Bereich der indirekten Immobilienanlagen weiter anhält – ist im Segment der Immobiliengesellschaften wieder die gewohnte Ruhe eingekehrt.
Im April war bei diesen Anlagevehikeln dennoch eine Verbesserung feststellbar, nach den Berechnungen des Expertenteams von Credit Suisse Asset Management stiegen nämlich die Prämien im Schnitt um 250 Basispunkte auf +1,4% an.
Das ist zwar noch nicht sehr hoch, aber immerhin ist es ein erfreulicher Trend, vor allem im Vergleich zu den kotierten Fonds. Deren durchschnittliches Agio ging im April nämlich um 3,2 Prozentpunkte zurück.
Die Gesellschaften wachsen immer noch viel langsamer als die Fonds
Die Immobiliengesellschaften haben seit Jahresbeginn um 0,9% und die kotierten Fonds um 3,3% zugelegt. Die grosse Liebe der Anleger zu den Immobiliengesellschaften ist also noch nicht wieder zurückgekehrt, auch wenn sich beim Agio der Abstand zu den kotierten Fonds etwas verringert hat und nun weniger als 20 Prozentpunkte beträgt – was allerdings immer noch sehr viel ist.
Zur Erinnerung: Ende Oktober hatte das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds mit 5,9% seinen Tiefstand erreicht. Die Immobiliengesellschaften wurden damals im Schnitt mit einem Abschlag von 2,5% gehandelt und ihre Prämie hat sich seither um 3,9 Prozentpunkte erhöht. Heute liegt das durchschnittliche Agio der Fonds – trotz des Rückgangs im April – bei 19,5%, was einem Plus von 13,4 Prozentpunkten entspricht! Mit anderen Worten: Das Agio der kotierten Fonds hat sich in den letzten sechs Monaten um dreimal so viel erhöht als dasjenige der Immobiliengesellschaften.
Seit der Übernahme durch SPS ist Fundamenta auf Erfolgskurs
Nur grosse Transaktionen wie die Übernahme von Fundamenta durch Swiss Prime Site (SPS) schaffen es, Bewegung in den Markt zu bringen.
Durch diesen im März bekannt gegebenen Zusammenschluss entstand der mit Abstand grösste unabhängige Schweizer Immobilien-Asset-Manager mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 13 Milliarden Franken.
Den Anlegern gefiel dies offenbar. Tatsächlich verzeichneten die Titel von SPS, die Ende März noch mit einem Discount von 1,7% gehandelt wurden, im April einen schönen Anstieg, sodass sie zum Monatsende eine Prämie von +2,6% sowie eine 12-Monats-Performance von +9,4% auswiesen.
Noch spektakulärer entwickelte sich die Prämie bei Fundamenta: Nach der Ankündigung der Übernahme durch SPS stieg sie von -7,6% Ende März auf +2,4% Ende April, also um 10 Prozentpunkte innerhalb eines Monats! Dies beweist, dass die Investoren diesem Anlagevehikel wieder mehr Vertrauen schenken.
Fundamenta ist aber immer noch weit von den wenigen Immobiliengesellschaften mit deutlich positiver Prämie entfernt. Angeführt wird diese Liste wie gewohnt von Intershop mit einer Prämie von 36,4%. Intershop ist immer noch im Aufwind und liegt mit einem Plus von fast 5% seit Jahresbeginn deutlich über der durchschnittlichen YTD-Performance der Immobiliengesellschaften von nur 0,9%.
Zwei weitere Gesellschaften ziehen sich gut aus der Affäre: Investis und Warteck, bei beiden beträgt die Prämie 9,1%, aber während Investis im Vorjahresvergleich um 4% zugelegt hat, hat Warteck im selben Zeitraum 8% verloren.
Die Immobiliengesellschaften punkten einzig bei der Ausschüttungsrendite
Abgesehen von diesem Trio zeigt sich aber ein eher desolates Bild. Mehr als die Hälfte der Immobiliengesellschaften weist ein Disagio auf, das teilweise sehr hoch ist. Bei Zueblin beträgt es 37,8% (YTD-Performance: 0%; praktisch kein Handelsumsatz) und bei Hiag Immobilien 34,4% (YTD-Performance: ‑3,2%).
Bei der YTD-Performance ragt einzig Zug Estates mit +15% hervor. Tatsächlich hat in diesem Jahr bisher noch kein anderes kotiertes Immobilienvehikel eine so hohe Performance hingelegt, auch keiner der Fonds. Mehr als die Ausnahme, die die Regel bestätigt, ist das aber nicht.
Fazit: Der einzige grosse – und keineswegs unwesentliche – Vorteil, den die Immobiliengesellschaften gegenüber den Fonds haben, ist die Ausschüttungsrendite, die durchschnittlich 3,6% beträgt, während die kotierten Fonds nur auf 2,6% kommen.
Aber auch hier gilt: Das ist nichts Neues und nichts, was die Anleger aus dem Häuschen bringen würde. Das zeigt sich auch am Handelsumsatz, der auch im April mit 527 Millionen Franken nach wie vor bescheiden ausfällt. Zum Vergleich: Dieses Volumen entspricht ungefähr dem Umsatz der an einem starken Börsentag allein mit der Nestlé-Aktie erzielt wird.